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바꾸고 있는 얼마집에서 재건축,리모델링을 추진하는 단지 및
도시정비사업에 관심있으신 구독자님을 위해
일주일 간의 도시정비 관련 뉴스를 정리해 전달합니다. |
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🏗️ 한 주간의 도시정비 주요 뉴스를 전달합니다! |
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- 서울시 강북구(구청장 이순희)는 정비사업의 체계적이고 효율적인 지원을 위해 서울 자치구 중 최초로 정비사업 지원에 관한 조례를 제정했다고 3일 밝혔다.
- 이번 조례는 주거지정비 기본계획 수립, 정비사업 지원, 전담조직 운영 등에 대한 내용을 담고 있다. 조례의 적용 범위는 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 정비사업으로 11월 3일 공포 및 시행된다.
- 정부의 재건축·재개발 등 정비사업 규제 완화 기조에 사업추진 단지가 늘어나는 가운데, 이에 따른 이주 수요로 전월세 가격이 오르는 '풍선효과'가 나타나고 있다.
- 서울 용산구 일원이 대표적이다. 한남동과 보광동에 위치한 한남3재정비촉진구역 조합원들은 정비사업 시행을 위해 지난달 30일부터 이주를 시작했는데, 인근 전월세는 강세를 보이고 있다.
- 기준용적률 하락에 따른 사업성 부족으로 부산광역시 신규 재건축사업에 사업중단 위기감이 높아지고 있다. 부산시가 2030 도시 및 주거환경정비기본계획을 시행하면서 용적률 산정 점수표를 적용해 재건축 기준용적률을 대폭 낮추는 한편 기부채납 인센티브 총량제를 적용해 사업성이 곤두박질치고 있기 때문이다.
- 정비사업의 기본 동력이 용적률 상향으로 인한 수익성 확보인데, 부산시가 용적률은 낮추고 조건을 까다롭게 해 사업을 포기하게 만들고 있다는 재건축 추진준비위들의 하소연이 이어지고 있다.
- 서울 여의도와 목동, 강남권까지 서울시내 주요 단지에서 신탁방식 재건축이 잇따라 추진되고 있다. 전문성과 신속성이 주요 요인으로 작용하고 있지만 일부 사업과정에서 정식 절차를 위반하는 문제도 불거지면서 신탁방식 추진을 둘러싼 논란이 커지고 있다. 입주민들 사이에서도 의견이 엇갈리는 가운데 신탁방식에 대한 특례나 공공지원에 대한 제도 개선 여부도 관심이다.
- 공사도급계약을 체결할 경우 설계변경 등에 따른 공사비 증액기준을 계약서에 의무적으로 명시하는 방안이 추진된다. 또 공사 중단이나 입주지연 시에 분쟁조정위원회를 열어 조정할 수 있는 권한도 부여한다.
- 김정재 국민의힘 국회의원은 지난 24일 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안을 발의했다고 밝혔다. 이번 개정안은 최근 공사비 분쟁이 증가함에 따라 분쟁 요인을 최소화하고, 분쟁을 조정하기 위한 방안이 담겼다. 또 신탁방식 정비사업의 추진 방식을 간소화하는 대신 처벌 규정을 강화하는 내용도 담겼다.
- 서울에서 가장 ‘핫플레이스’로 꼽히는 서울 성동구 성수동 일대 재개발 사업이 급물살을 타고 있다. 서울숲과 한강을 끼고 있는 입지적 강점과 함께 서울시의 성수전략정비구역 사업 시너지 효과가 더해져 노후 아파트 단지 리모델링 또는 재건축 사업에 속도를 낼 것으로 보인다.
- 30일 부동산 업계에 따르면 장미아파트를 선두로 서울숲 한진타운, 신성연립 등의 정비 사업이 진행 중이다.
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🏗️ 재건축
- 재건축 연한이 도래한 1기 신도시의 원할한 정비사업을 위해선 지역 특성에 따라 용적률을 차등적으로 상향해야 한다는 의견이 제시됐다. 또 3기 신도시의 성숙도를 높이기 위해 자족용지와 학교용지 등이 장기간 매각되지 않을 시 용도를 주거·상업용으로 전환할 수 있는 방안을 도입해야 한다는 주장이 나왔다.
- 재건축 부담금이 과대 계상됐다는 지적이 제기되면서 재건축 초과이익환수제에 대한 폐지 여론이 들끓고 있다. 가구당 많게는 수억원대의 재건축 부담금이 발생하는데 기관별 통계에 따라 부담금 규모가 큰 차이가 나면서 “산정방식을 신뢰할 수 없는 제도”로 전락하고 있기 때문이다.
- 지난 10일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 국민의힘 유경준 의원은 “문재인 정부가 부동산 통계 조작으로 주택 가격 변동률을 낮게 만들어 전국 24개 재건축단지 조합원이 내지 않아도 될 부담금 약 1조원을 더 내게 됐다”고 주장했다.
- 금리 인상으로 인한 물가 상승, 공사비 급등으로 인해 건설 경기의 긴 침체 상황에 돌파구가 보이지 않는다. 직격탄을 맞은 건 주택 공사 현장이다. 특히나 재정비 사업을 진행하고 있던 곳들, 나아가 사업을 준비하기 전부터 갈등이 이어지기 일쑤다. 관할 지자체는 더욱 신중하게 인허가를 내줘야하는 상황에 정비계획안 통과도 쉽지 않다.
- 서울 강동구 명일동 고덕주공9단지가 재건축 정밀안전진단에 최종 통과했다. 지난 정부에서 안전진단 단계에서 고배를 마셨으나 윤석열 정부 들어 안전진단 기준을 대폭 완화해 재건축 사업에 박차를 가할 수 있게 됐다.
- 2일 정비업계와 강동구청에 따르면 고덕주공9단지는 이날 정말안전진단 결과 D등급(46점) 통보를 받았다. D등급은 조건부 재건축을 의미한다. 올해 초 국토교통부가 재건축 안전진단 규제를 완화하면서 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고도 재건축 사업에 돌입할 수 있게 됐다.
- 서울 송파구 신천동 ‘잠실 진주아파트’ 재건축 사업이 공사비를 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등으로 표류하고 있다. 당초 올해 안에 진행하기로 했던 일반분양도 사실상 물건너갔다.
- 1일 부동산 업계 등에 따르면 2678가구를 짓는 ‘잠실 진주아파트’ 재건축 사업의 시공사인 삼성물산과 HDC현대산업개발은 지난 8월 재건축조합에 평당 공사비를 660만원에서 898만원으로 인상해 달라고 요청했다.
- 서울 송파구 가락동이 재건축 수주전의 최대 격전지로 급부상하고 있다. 11월부터 가락프라자를 시작으로 내년까지 약 5개 단지가 잇따라 재건축 시공사 선정에 나설 것으로 보이기 때문이다. 정비사업 시공사 선정시기도 지난 7월 서울시 조례 개정으로 '사업시행인가 후'에서 '조합설립 후'로 앞당겨진 영향도 크다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
- 재건축을 추진 중인 서울 서초구 방배13구역이 토양 내 불소 정화 비용으로 조합원당 4000만원을 부담해야 하는 것으로 나타났다. 주요 국가보다 최대 10배 높은 국내 기준 때문에 방배동 일대에서만 토지 정화 비용으로 1700억원이 들어갈 전망이다.
- 도봉구 1호 ‘신속통합기획 패스트트랙’ 아파트가 나왔다. 서울 도봉구는 지난 24일 창동상아1차아파트가 재건축 신속통합기획 자문사업(패스트트랙)을 신청했다고 1일 밝혔다.
- 신속통합기획 자문사업은 지구단위계획 또는 주민제안(안)이 마련된 곳에서 기획설계 절차를 생략하고 자문을 통해 정비계획 입안까지 진행, 사업기간을 획기적으로 단축할 수 있다. 신청을 위해서는 단지 소유자 30% 이상의 동의가 필요한데 창동상아1차아파트는 64%로 충족했다.
- 재건축을 추진 중인 서울 노원구 월계동 동신아파트 주민 A씨는 며칠 전 집을 매물로 내놓기로 했다. 추진위원회 설립 때부터 17년째인데 최근 시공사와 공사비 협상 지연으로 잡음이 길어져서다.
- 단지는 올해 2월부터 시공사의 요청으로 도급계약변경안을 협상 중이다. 그사이인 지난 8개월간 20여채가 전고점 대비 많게는 3억원가량 낮은 가격에 손바뀜됐다.
- 도시정비사업 조합들이 '소송 리스크'로 몸살을 앓고 있다. 무리하게 시공사를 교체했다가 소송에서 져 손해배상 폭탄을 맞는 조합이 하나둘 늘고 있는 것이다.
- 최근 시공사 손을 들어주는 법원 판결이 잇따라 나오면서 공사비 분쟁중인 조합들의 셈법도 복잡해졌다. 현재로서는 불필요한 강대 강 대치보다는 적정선에서 타협해 실리를 취해야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다.
- 신탁 방식을 택하는 재개발·재건축 사업지가 늘고 있다. 정부가 주택공급 확대를 목표로 신탁 방식을 택하는 단지에 인센티브를 주는 방안을 고려하겠다는 입장을 표하면서다. 정비사업을 신탁으로 진행하면 속도감 있는 추진과 투명한 사업 운영이 가능하지만 표준계약서가 없어 신탁사마다 계약 조건이 상이하고 선정 기준도 명확하지 않아 소유주 간 혼란이 가중되고 있다.
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🏗️ 재개발
- 정비구역 해제로 주택개발 사업이 난항을 겪었던 서울 성북구 장위8·9구역이 공공재개발을 통해 5000여 가구의 대단지로 탈바꿈한다. 장위8·9구역을 포함해 서울에서만 11개 노후 사업지가 공공재개발을 위한 정비계획을 확정하게 됐다. 민간 정비사업 속도가 예상보다 더디고 서울 내 공급 부족 문제가 불거지면서 공공성을 높인 정비사업이 탄력을 받고 있다.
- 지하철 1호선·수인분당선 등이 지나는 '청량리역' 역세권에 녹지와 공원이 어우러진 1000세대 아파트가 들어선다. 서울시는 지난 1일 제2차 도시재정비수권소위원회를 열고 청량리재정비촉진지구내 '용두1구역 6지구 재정비촉진계획'을 수정가결했다고 2일 밝혔다.
- 관악구(구청장 박준희)가 오는 11월 13일까지 신림동 675 일대 신림7구역 주택정비형 재개발사업과 관련, ‘재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)’에 대한 주민공람을 실시한다.
- 신림7구역은 지난 2021년 12월에 서울시 신속통합기획 최종 후보지로 선정됐다. 이후 구는 서울시와의 지속적인 협의로 정비계획안을 마련하는 등 행정적인 절차를 진행해왔다.
- 서울시는 지난달 31일 제19차 건축위원회를 열고 '봉천 제14구역 주택정비형 재개발 사업', '문배업무지구 특별계획구역2-1 복합시설 개발사업' 건축계획안을 통과시켰다고 1일 밝혔다.
- 이번 통과로 공공주택 260세대, 분양주택 1781세대 등 총 2041세대 공동주택을 비롯해 오피스텔 462가구를 공급할 수 있게 됐다.
- 공사비 갈등을 빚던 서울 마포구 공덕역 일대의 정비사업장들이 속도를 내고 있다. 공사비 합의를 마친 공덕1구역이 지난주 착공에 들어갔고 내년 초에는 일반공급이 진행될 예정이다. 공덕역 일대의 정비사업이 완료되면 이 지역은 2000가구 규모의 아파트 단지로 변모한다.
- 10월31일 정비업계에 따르면 지난주 착공에 들어간 공덕1구역(마포자이힐스테이트)이 내년 초 공급에 돌입할 전망이다.
- 서울 영등포 당산동6가 104일대가 신속통합기획이 확정된 지 5개월여 만에 정비구역 지정 절차에 나선다.
- 1일 영등포구는 최근 당산동6가 104번지 일대 주택정비형 재개발사업에 대한 '정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)' 공람·공고를 진행 중이다. 공람 기간은 27일까지 한달간이다.
- 공공주택지구로 지정된 쪽방촌과 판자촌 등 불량주거 밀집지역의 재개발 시 현물보상 대상 선정 기준을 낮추는 방안을 대전시가 국토교통부에 건의한 것으로 확인됐다. 아파트로 보상받을 수 있는 대상자 선정 기준을 낮춰 사업 속도를 내기 위해서다.
- 30일 뉴스1 취재를 종합하면 대전시는 최근 국토부에 공공주택 업무처리지침(국토교통부훈령 제1623호) 제20조의8(현물보상의 절차 및 기준 등) 개정을 건의했다. 공공주택지구 토지 또는 건축물 소유자에게 아파트 분양권을 주는 기준을 낮추자는 것이다.
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🚧 리모델링
- 포스코이앤씨가 포스코 특수강건재를 활용한 ‘리모델링 전용 수직증축 구조시스템’ 개발에 성공했다고 2일 밝혔다.
- 기존의 ‘리모델링 수직증축’은 하부 구조물의 내력벽을 그대로 수직 연장하다보니 벽체의 좁은 간격 때문에 평면 구성이 다소 제한적이었다. 그러나 이번에 신규 개발한 구조시스템은 기존 아파트 옥상에 포스코 특수강건재로 제작된 합성보와 테두리보로 결합된 전이층을 설치해 상부의 하중을 분산시킴으로써 펜트하우스 등 다양한 평면을 구현할 수 있다.
- 공사비만 2조원에 달해 서울 리모델링 최대어로 꼽히는 동작구 '우극신(우성 2·3단지, 극동, 신동아4차)'이 본격적으로 시공사 선정 작업에 돌입하면서 대형 건설사들이 대거 관심을 보이고 있다.
- 2일 정비 업계에 따르면 서울 동작구 사당동 일대 이수극동·우성2·3단지 리모델링조합은 지난달 31일 15개 건설사에 시공사 입찰 참여 의사를 묻는 공문을 발송했다. 그 결과 대다수 시공사가 회신을 통해 참여 의사를 밝혔다.
- 공동주택 리모델링 사업에 대한 일몰규정이 논란의 중심에 섰다. 조합설립 이후 3년 내에 사업계획승인을 받지 못하면 해산총회를 강제적으로 열어야 한다는 규정으로 인해 일선 리모델링 현장들이 혼란을 겪고 있다.
- 그동안 리모델링 사업계획승인은 조합설립 이후 각종 심의절차 지연으로 인해 통상적으로 10년이 소요돼 왔는데, 법에서 이를 3년 만에 매듭지으라고 하니 리모델링 조합은 물론, 일선 행정청에서도 혼란이 가중되는 모양새다.
- 서울 강북권 리모델링 최대어로 꼽히는 남산타운이 창립총회를 마치면서 사업이 본격화될 전망이다. 남산타운 리모델링 통합추진위원회는 지난달 28일 메가박스 동대문점에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 이날 총회에서는 초대 조합장으로 이영미 위원장이 선출됐다.
- 최근 서울 강남구 청담동의 A리모델링추진위원회는 조합원들에게 이 같은 내용의 공문을 보냈다. 추진위는 "인근 대치동 현대1차가 수직증축 리모델링 허가를 받았다"며 "자산 가치를 높이려면 지금 리모델링을 시작해야 한다"고 동의서 제출을 독려했다.
- 압구정 현대, 대치 은마 등 노후 대단지 재건축에 가려 주목받지 못한 서울 강남권 단지들의 리모델링 발걸음이 빨라지고 있다.
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- 한화 건설부문이 서울 영등포 남성아파트 재건축사업을 수주했다. 남성아파트 재건축조합(조합장 김충곤)은 지난달 28일 총회를 열고 한화 건설부문을 시공자로 선정했다. 앞으로 이 곳에는 지하3~지상28층 아파트 488세대 및 부대복리시설 등이 들어설 예정이다. 총공사비는 약 1,441억원 규모다.
- 송파구 가락프라자 재건축 시공사 선정이 일주일 앞으로 다가왔다. GS건설과 현대엔지니어링이 맞붙는다. GS건설은 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사고 이후 처음으로 나서는 수주전인 만큼 사활을 걸고 있다. 이번 결과가 앞으로의 수주 실적에도 영향을 미칠 수 있어서다.
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