[얼마집] 🔪 📊 '통계 대수술' 논란, 제각각 집값에 재건축 부담금 1조 차이가 난다구요?

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2023. 11. 13.

[얼마집 뉴스레터]

2023.11.13

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🏙️ 도시정비

전체 조합원 과반수 선정… 이르면 올해 안으로 폐지

이르면 연내 서울시 내 재건축·재개발 조합이 ‘전체 조합원 과반수’가 아닌 다득표나 참석 조합원 과반수로 시공자 선정이 가능할 전망이다.
서울시의회가 관련 조례 규정 폐지를 추진하는데다, 시공자 선정기준도 연말 시행이 가능할 것으로 예상되기 때문이다.
서울시의회 주택공간위원회 소속 의원들은 지난달 16일 조합이 시공자 선정 시 조합원 과반수의 찬성을 받도록 한 규정을 삭제하는 내용의 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 일부개정조례안을 발의했다.

‘준강남’ 흑석·노량진… 동작구형 재개발·재건축 ‘가속 페달’

강남, 여의도에 인접하면서 한강 조망이 가능해 뛰어난 입지적 여건을 갖춘 동작구가 적극적인 정책지원으로 정비사업에 속도를 내고 있다. 동작구는 지난해 '대한민국동작주식회사'를 설립하고 '도시개발·관리 가이드라인'을 수립해 10년이 훌쩍 넘는 사업 기간을 절반 이상 앞당기는 '동작구형 재개발·재건축'을 추진하고 있다.

‘재건축’이냐 ‘리모델링’이냐…국회에 발목잡힌 1기 신도시

1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후계획도시 재정비를 위한 특별법의 국회 계류 기간이 길어지고 있다.
그런 사이 리모델링을 추진해 온 아파트 단지들은 사업 진행을 중단했고, 재건축 추진 단지들은 용적률 상향·안전진단 면제 특례가 주어지는 특별법 제정 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.
최근 수도권뿐 아니라 지방의회를 중심으로 특별법 제정을 촉구하는 움직임이 일고 있는 가운데 연내 국회 통과 여부가 주목된다.

재개발·재건축 공사비 갈등 ‘점입가경’… 조합 보호막이 없다

최근 공사비 인상 문제로 조합과 건설사 간 갈등이 빈번하게 일어나고 있다. 문제는 공사비 협상이 제대로 진행되지 않는다는 이유로 조합이 시공자 계약을 해지할 경우 대규모 손해배상을 해야 한다는 법원의 판결이 잇따라 나오고 있다는 점이다.
심지어 일부 건설사들은 시공자 계약 해지 이야기가 나오면 큰 금액의 손해배상을 청구할 것이라고 압박하는 경우도 있다. 이에 조합은 울며 겨자 먹기식으로 재협상에 나설 수밖에 없는 상황에 처했다.

제각각 집값에 재건축 부담금 1조 차이…‘통계 대수술’ 절실

주택 통계 난맥상이 정책 실기·오판으로 이어지는 것을 막기 위해서는 과거 수치까지 바꾸는 대대적인 '통계 대수술'이 필요하다고 전문가들은 입을 모은다. 국가 통계의 공신력이 떨어진 상황에서 각자의 기준에 따라 제공된 자료가 시장 불안과 혼란을 가중시키고 있어서다.
이창무 한양대 교수는 "예를 들어 어떤 시세 통계를 적용하느냐에 따라 재건축 부담금이 1조원 가량 차이가 날 정도로 통계가 엉망이 됐다"며 "지금은 통계의 연속성이 중요한 게 아니다. 과거 수치도 바꿔야 한다"고 강조했다.

원자잿값도 인건비도 쭉쭉 올라…건설사 속앓이

건설현장에 공사비 갈등이 몰아치고 있다. 코로나19 회복 과정의 수급불균형 심화, 우크라이나 사태에 따른 공급망 차질 등이 공급망 혼란을 일으키면서 가격이 걷잡을 수 없이 오른 탓이다. 국지적으로 이어지는 글로벌 전쟁에 ‘워플레이션’까지 겹치자 치솟는 원자잿값 상승이 공사비 분쟁의 뇌관으로 작용하고 있다는 분석이다.

🏗️ 재건축

서초 '삼풍아파트' 재건축 확정됐다…"정밀안전진단 통과"

서울 서초구 서초동 삼풍아파트가 정밀안전진단을 통과, 재건축이 확정됐다. 단지는 한국자산신탁, 한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 맺고 강남 첫 신탁방식 정비사업을 추진 중이다.
9일 삼풍재건축추진준비위원회와 서초구청에 따르면 구청은 지난 3일자로 정밀안전진단을 완수하고 8일자로 통과 사실을 통보했다.

“잠실 따라잡자”···송파 가락동, 재건축 바람

서울 송파구 가락동에서 노후 단지들을 중심으로 재건축 바람이 부는 모양새다. 가락동에서만 4곳이 재건축을 추진 중이고 ‘가락’이 들어가는 인근 문정동, 오금동 단지까지 더하면 추진 단지는 더 많다. 강남권 알짜 입지에 위치한 만큼 실수요는 물론 건설업계로부터 주목을 받고 있다.
9일 정비업계에 따르면 가락동에서 재건축이 본격화된 단지는 가락프라자와 삼환가락, 가락극동, 가락미륭 등 4곳이다. 1980년 중반에 지어져 올해로 준공 35년 차를 맞이한 노후단지들이다. 4곳 모두 조합설립을 마쳤다.

일원동 개포한신, 재건축 마지막 관문 통과

서울 강남구 일원동 개포한신아파트가 재건축 사업의 마지막 관문을 통과했다. 9일 개포한신아파트 재건축 조합은 지난 8일 강남구청으로부터 관리처분계획 인가를 받았다고 밝혔다. 1984년 준공된 이 단지는 현재 13층 높이 364가구 규모로 이뤄져 있다. 지하철 3호선 대청역 인근 아파트다.
이번 계획안에 따르면 앞으로 개포한신아파트는 최고 35층 높이, 498가구 규모로 재건축된다. 시공은 GS건설이 맡았다. 시공사와 공사비 협의를 거친 후 내년 8월 정도에 이주하는 게 목표다.

압구정 3구역 '용적률 지침 위반' 희림건축 무혐의…"징계 계속"

압구정3구역 재건축 관련 '건축설계 공모 위반' 논란으로 서울시로부터 사기 미수와 업무방해 등 혐의로 고발 당한 희림종합건축사무소(희림건축)가 경찰 조사에서 무혐의 처분을 받았다. 하지만 서울시는 경찰 처분과 별개로 징계를 진행하겠다고 밝혔다.

한국토지신탁 '여의도 삼익아파트 재건축' 사업시행자로 지정

한국토지신탁이 지난 2일 여의도 삼익아파트 재건축정비사업의 사업시행자로 지정됐다고 6일 밝혔다. 여의도 삼익 재건축은 한국토지신탁이 여의도에 첫발을 내디딘 재건축 현장이다. 여의도 삼익 재건축 추진위원회는 지난 6월 10일 소유자 총회를 열고 예비신탁사를 한국토지신탁으로 선정한 바 있다. 한국토지신탁은 사업시행자 지정동의 절차 개시 약 한 달 만에 전체 토지등소유자 85%의 동의를 끌어냈다.

송파 가락미륭, 재건축 시행자 선정 유찰…포스코이앤씨만 도전장

서울 송파구 가락미륭아파트 재건축사업 공동사업시행 건설사업자 선정을 위한 입찰에 포스코이앤씨만 응찰했다.
6일 정비업계에 따르면, 이날 오후 4시에 마감된 가락미륭아파트 재건축 공동사업시행 건설업자 선정 입찰에 포스코이앤씨가 단독 응찰해 결국 유찰됐다.

[단독]올림픽선수촌 '미니 도시급' 재건축 청사진 공개...유현준도 참여

스타 건축가 유현준 홍익대 교수가 참여한 서울 송파구 방이동 대장주 ‘올림픽선수기자촌’(올선) 아파트 청사진이 공개됐다. 공개한 설계안에 따르면 올선은 현 5540가구에서 8000가구 규모 ‘미니 도시급’으로 탈바꿈한다. 아파트 단지 내부는 전 가구 남향 대형평수에 용적률은 249%로 쾌적하게 조성한다. 전 단지에 녹지 체계를 강조해 지상 공원화, 산지 하천과 연결해 산책로를 마련한다는 방침이다.

잠실 재건축 2라운드 … 주공5·장미 '투톱' 주목하라

서울 서초구 반포동, 강남구 개포동과 함께 강남 재건축의 표본으로 꼽히는 잠실동 일대 재건축이 2라운드를 맞고 있다. '엘리트레파'(엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스·파크리오)로 대표되는 잠실 저층 재건축이 마무리 된 지 10여 년 만에 중층 단지들도 재건축 본궤도에 올랐다.

'5개단지' 상일동 고급빌라촌 재건축 속도낸다

총 500가구에 육박하는 서울 강동구 상일동 고급 빌라촌이 재건축에 속도를 내고 있다. 앞서 2개 단지가 안전진단을 통과한 가운데 다른 2개 단지도 정밀안전진단 절차를 밟으며 재건축이 가시화되고 있다. 현재 최고 층수 3층에 용적률 100% 미만인 이들 단지는 일부 단지의 경우 19층까지 새로 짓는 방안을 추진하고 있다.

🏗️ 재개발

70층 성수 재개발 '속도'…"내년 재정비안 제출"

서울 한강변 대규모 재개발 대상지인 성동구 ‘성수전략정비구역’ 개발 사업이 본격화한다. 서울시가 지난 6월 12년 만에 성수전략정비구역 개발 가이드라인을 확정한 데 이어 성동구는 내년 3월까지 정비계획 입안을 마무리 지을 계획이다.
4개 지구 모두 70층 이상 초고층 개발을 추진하고 있어 한강변 스카이라인이 크게 달라질 것이란 기대가 나온다. 다만 일부 조합 내 이권 다툼이 잇따르면서 사업 지연 요인이 될 수 있다는 우려가 제기된다.

재개발 앞둔 성수동 '조합장 리스크'…4지구 이어 3지구도 '조합장 공석'

재개발 재정비안 마련을 눈앞에 두고 있는 서울 성동구 성수전략정비구역이 최근 ‘조합장 리스크’로 몸살을 앓고 있다. 재개발 추진 방식을 놓고 이견 끝에 조합장이 해임된 4지구에 이어 3지구에선 조합장이 벌금형 확정으로 지위를 상실했다. 다른 지구 역시 조합과 비대위 간 갈등이 여전해 재개발 사업 과정에서 추가 진통 가능성도 남아 있다.

‘옛 동네’ 답십리… 재개발로 3000가구 대단지 ‘탈바꿈’

서울 동대문구와 성동구에 걸쳐 있는 지하철 5호선 답십리역 일대가 재개발을 통해 3000가구 규모의 주거 단지로 변모할 전망이다.
9일 정비업계에 따르면 동대문구 답십리 자동차부품상가 도시정비형 재개발 조합은 이달 24일 사업시행인가를 위한 총회를 열 예정이다. 지난해 10월 조합을 설립한 뒤 1년 여만에 사업시행인가 단계를 밟는 것으로, 정비사업 속도가 빠른 편이다.

대연3구역 재개발 비리 수사…조합 간부 자살

대연3구역 재개발과 관련해 조합의 배임 혐의 등 각종 비리에 대한 수사가 진행되면서 조합 간부 한 명이 스스로 목숨을 끊은 것으로 확인됐습니다. 이 간부는 폐기물 처리 업체 업무를 맡았으며, 경찰은 조합의 폐기물 처리업체 선정과 일감 몰아주기 등과 관련해 수사하고 있습니다.

이주 시작 ‘한남뉴타운’... 역대급 재개발이 부동산시장에 미치는 영향

오랫동안 서울 강북의 노른자 땅으로 꼽혀오던 서울 용산구 한남뉴타운. 그 중에서도 한남3재정비촉진구역(한남3구역)이 들썩이고 있습니다. 재개발을 추진한지 20년 만에 이주를 개시했기 때문입니다.
용산구에 따르면 한남3구역(한남동 686번지 일대)의 정비사업을 본격적으로 시작하기 위해 지난 10월 30일부터 주민 이주를 시작했습니다. 2003년 11월 한남뉴타운지구 지정 이후 약 20년 만입니다.

국토부·서울시, 노량진1구역 재개발 갈등 들여다본다…내홍 해결될까

올해 하반기 최대 정비사업지로 평가받는 노량진1구역 재개발을 둘러싼 조합 내부 및 건설사 간 갈등이 해결되지 않고 있는 가운데, 국토교통부 등이 현장점검에 나섰다.
8일 정비업계에 따르면 국토교통부·서울시 등으로 구성된 '합동점검반'은 지난 6일부터 노량진1구역 재개발 사업의 운영 실태를 파악하기 위한 점검을 진행하고 있다.

도봉2구역 재개발, 신탁방식으로 5년 만에 일반분양

신탁방식으로 추진 중인 도봉2구역 주택재개발 정비사업이 착공과 일반분양을 시작으로 ‘도봉 금호어울림 리버파크’로 탈바꿈한다. 코람코자산신탁이 사업대행자로 정비사업을 이끈지 5년 만이다.

🚧 리모델링

리모델링 사업도 공사비 검증하는 법안 추진, 한준호 “분쟁 줄일 수 있을 것”

주택 리모델링 사업 공사비를 검증할 수 있도록 하는 법안이 발의됐다. 국회 국토교통위원회 소속 한준호 더불어민주당 의원은 9일 리모델링 사업도 한국부동산원 등에 공사비 검증을 요청할 수 있게 한 ‘주택법 일부개정법률안’을 대표발의했다고 밝혔다.

강남에 부는 리모델링 바람…삼성동 서광아파트도 조합 설립

강남권 중소 규모의 구축 단지들이 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지는데다 비교적 사업 속도가 빠르고 재건축초과이익부담금, 기부체납 등의 규제가 덜한 리모델링에 눈을 돌리고 있는 것으로 풀이된다.
8일 정비업계에 따르면 삼성동 서광아파트 리모델링 추진위원회는 최근 조합 설립 총회를 열고 조합장을 선출했다.

리모델링은 안전?… 신축보다 더 고도의 기술로 짓는다

최근 국내 대형 건설사들이 아파트 리모델링 시장에서 치열한 수주전을 벌이고 있다. 우리나라 건설사 중 최초로 전담 리모델링 사업부를 만든 쌍용건설에 이어 포스코이앤씨, 현대건설, 현대엔지니어링 등도 리모델링 사업에 뛰어들면서 시장 규모가 커지는 추세다. 이에 낡은 건물 골조를 그대로 두고 공사하는 리모델링이 과연 안전한지가 또 다른 관심사로 떠오르고 있다.

👷 시공사

군포 금정역 일대 신탁방식 재개발 시공사 선정 줄이어

경기 군포시 금정역 주변으로 추진되는 신탁방식 재개발 3곳에서 모두 시공사를 선정해 눈길을 끈다. 이들 3개 재개발 구역은 모두 지난해와 올해 신탁사를 사업시행자로 지정해 사업시행자인 신탁사가 시공사 선정을 진행한다.

연말 정비사업 건설사 눈길 ‘이곳’에 집중

올해 정비사업 수주 결산을 앞두고 건설사들의 움직임이 분주하다. 서울을 포함한 수도권 곳곳에서 신축 1,000가구 이상 사업장에 수주 깃발을 꽂기 위한 건설사들의 경쟁이 전개되고 있다.

'입찰 금액' 못 믿어… 시공사들 "정식 계약 아니다"

재개발·재건축 등 정비사업 시공사들의 공사비 요구 수준이 도를 넘어 횡포에 가깝다는 지적이다. 불과 몇 년 전만 해도 인플레이션에 따른 자재비·인건비 상승을 공사금액에 반영해야 한다는 주장이 나름 설득력을 얻었다.
하지만 이젠 에스컬레이션을 악용하는 경향이 심화돼 이 같은 건설업체들의 요구를 보는 시선이 곱지 않다. 수주 경쟁 때는 조합원들의 표를 얻기 위해 저가 투찰 해놓고 정작 계약 후엔 물가상승을 이유로 터무니없는 공사비 증액을 요구하는 행태가 점차 심화되고 있다는 것이다.