정부가 재건축 규제를 완화하고 소형 주택 세제 감면 등을 골자로 한 1·10 부동산 대책을 발표했지만.... 구독자님, 안녕하세요. 도시정비사업에 신뢰를 더하다, 얼마집 서비스입니다.
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🏦 도시정비 뉴스
- 국토교통부는 이 같은 내용의 ‘노후계획도시 정비 특별법’ 시행령을 3월 12일까지 입법 예고한다고 31일 밝혔다. 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하는 선도지구는 지정 기준을 5월 중 공개하고 연내 지정한다는 방침이다.
- 노후계획도시는 조성 20년이 지난 택지로 구도심과 유휴 부지를 포함한 면적이 100만 ㎡ 이상인 지역이다. 특히 면적 기준은 단일 택지뿐만 아니라 인접·연접한 택지끼리 합쳐서라도 100만 ㎡가 넘으면 특별법 적용이 가능하도록 했다. 서울 가양, 경기 수원 정자, 고양 행신 등 기존에 후보로 거론되지 않았던 지역도 특별법 대상에 포함되게 됐다.
- 재건축 규제 완화를 담은 '노후계획도시정비특별법' 적용 대상이 전국 108곳(215만가구)으로 늘어났지만 일부 단지만 혜택을 입을 것으로 보인다. 용적률 1.5배 상향(150%)과 안전진단 면제 등 핵심 규제완화가 '특별정비구역'으로 지정된 곳만 가능하기 때문이다.
- 서울주택도시공사(SH공사)의 공사비 검증이 약 1년 만에 본격화된다. 올해 상반기 중 재건축·재개발 사업지를 각 하나씩 선정 후 시범사업에 나선 뒤 점차 대상지를 확대해나간다는 계획이다.
- 1일 정비업계와 SH공사 등에 따르면 서울시는 최근 각 구청에 'SH공사 정비사업 공사비 검증 시범사업 시행 절차 등 추가 안내 및 대상지 추천요청' 공문을 내려보냈다.
- 정부가 구상 중인 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비안이 윤곽을 드러냈다. 당초 알려진 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 등 51곳뿐만 아니라 전국에서 최대 108곳이 노후계획도시특별법의 적용을 받게 되면서 215만가구가 혜택을 보게 된다.
- 지난해 신탁방식 정비사업 시장 규모가 역대 최고치를 기록했다. 업계 숙원이었던 표준계약서 제도가 지난해 말부터 도입돼 신탁방식 정비사업 단지는 더 늘어날 전망이다. 반면 수수료 덤핑 경쟁과 전문성 부족 논란은 여전히 풀어야 될 과제다.
- 30일 신탁업계에 따르면 지난 2023년 신탁사들이 수주한 신탁방식 정비사업의 추산규모는 총 36건, 수주금액(신탁 보수액 기준)은 2300억원규모다. 금액 기준으로 역대 최고치다.
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🏗️ 재건축 뉴스
- 전문가들은 반포 지역 폭발력이 아직도 남아 있다고 판단한다. 이미 존재하는 고급 아파트촌에 차세대 대표 주자인 반포주공1단지뿐만 아니라 소규모 재건축 단지까지 새 아파트로 줄줄이 탈바꿈하고 있기 때문이다. 반포권역의 2세대 전환이 마무리 단계에 이르고 있다는 분석도 나온다.
- 서울 서초구에서 3.3㎡(평)당 1300만 원 대의 최고 공사비를 기록하는 아파트 단지가 등장할 전망이다. 기존 최고 공사비를 기록한 단지는 현대건설이 시공하는 서초구 방배 삼호 12, 13동으로 평당 1153만 원이었는데 이를 훌쩍 뛰어넘는 수치다.
- 4일 정비업계에 따르면 신반포22차 주택재건축정비사업조합과 시공사인 현대엔지니어링은 올해 착공을 목표로 공사비를 3.3㎡당 1300만 원 선에서 협의 중이다. 신반포22차는 2022년 이미 이주를 마치고 철거를 완료한 상태다.
- 삼성물산이 설 전후로 서울 송파구 신천동 재건축 단지인 잠실진주아파트(잠실래미안아이파크) 조합에 최종 공사비 인상안을 전달할 계획이다. 공사비 인상 배경으로 지목된 조합 지정마감재를 삼성물산이 대신 정하면서 공사비 인상 폭은 기존 요구보다 10%가량 낮아질 전망이다. 최근 재건축 사업장에서 늘어나는 공사비 인상 갈등과 이에 따른 추가 분담금을 줄이려면 조합원도 마감재 같은 세부 사항을 잘 따져봐야 한다는 지적이 나온다.
- 재건축 아파트를 20년 이상 보유한 1세대 1주택자에 대해서는 재건축 초과이익 부담금을 70% 감면해준다.
- 투기과열지구(서울 강남·서초·송파·용산)가 아닌 곳에 공시가격 3억원 이하의 집을 보유했다면 재건축 부담금 산정 때 주택 수에서 빼준다.
- 강남 재건축 핵심지로 꼽히는 서울 강남구 압구정3구역 재건축 조합이 추가분담금 추정치를 조합원에게 공개했다. 정비계획 수립 전 평형 선호도 조사를 위한 것인데, 30평대를 소유한 조합원이 같은 30평형대를 받기 위해서 내야 하는 분담금이 3억원을 상회하는 것으로 나타났다.
- 1일 정비업계에 따르면 압구정3구역 재건축 설계자인 희림건축 컨소시엄(희림·나우동인·UNStudio)은 지난달 30일부터 이달 14일까지 조합원 의견수렴을 위한 설문조사를 진행 중이다.
- 서울시는 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 부지에 '반포지구 한강연결공원 및 문화시설'을 조성한다고 1일 밝혔다.
- 시는 이날 국제설계공모 공고(안)을 내놓고 이달 13일에는 공모 설명회를 개최, 심사를 거쳐 올해 6월 최종 설계안을 확정할 예정이다.
- 서울 여의도 대교아파트 재건축 정비사업 조합은 지난 26일 영등포구청으로부터 조합 설립을 인가받고 본격적인 재건축 절차에 돌입한다고 30일 밝혔다.
- 대교아파트는 작년 12월 9일 재건축조합 창립총회를 개최하고 조합 설립 인가를 신청했으며, 두 달도 채 안 돼 구청으로부터 인가를 받았다. 작년 2월 조합설립추진위위원회 설립 후 11개월 만이다.
- 1·10 대책 수혜주로는 서울 재건축 초기 단계 아파트가 손꼽힌다. 이번 대책으로 도시 및 주거환경정비법이 개정될 경우 안전진단을 거치지 않고 곧바로 추진위원회나 조합을 설립해 재건축을 시작할 수 있게 된다. 안전진단은 재건축 막바지 단계인 사업계획인가 전까지만 받으면 재건축하는 데 문제없다.
- 준공된 지 54년 차인 여의도 최고령 '시범아파트' 재건축이 또 삐걱대고 있다. 10여 년 전 재건축 추진 당시와 마찬가지로 공공기여를 둘러싼 주민들의 거센 반발이 일고 있어서다.
- 31일 서울시에 따르면 여의도 시범아파트는 신통통합기획을 적용, 최고 65층 높이 2466가구의 대규모 단지로 재건축을 진행 중이다.
- 재건축 이주비 대출 이율이 오르면서 조합원 부담이 커지고 있다. 저금리 시기 선택했던 변동금리가 최근 고금리 여파로 부담이 늘어난 게 원인이다. 사업성이 달려 분담금까지 내야 하는 조합으로서는 부담이 이중으로 다가올 수 있다.
- 서울 송파구 잠실 장미1·2·3차아파트가 내달 24일 조합 정기총회 개최를 예정한 가운데, 상정안건인 ‘조합 운영비 예산(안)’에 담긴 조합장 급여 인상 계획이 논란을 빚고 있다.
- 지난해 연봉 8,000만원을 올해 1억2,000만원으로 인상하겠다는 예산 집행계획이 총회에서 조합원 결재를 앞두고 있기 때문이다.
🏗️ 재개발 뉴스
- 서울 성동구 성수전략정비구역 제1지구 주택재개발정비사업조합(성수1지구 조합)이 70층 초고층으로 상향하려던 시도를 접고 50층 미만 준초고층으로 사업을 추진하기로 했다.
- 3일 성수1지구 조합은 오후 2시 성원중학교 체육관에서 정기총회를 열고 '층수 결정의 건' 안건을 상정했다.
- 지난 1일 서울 용산구 청파동 주민센터 2층 대강당. 평일 한낮인데도 100평(약 330㎡) 남짓 되는 공간이 300명 넘는 주민들로 가득 찼다. 서울시와 용산구청이 추진하는 ‘서계동 33번지 일대 신속통합기획(신통기획)’의 가이드라인을 주민 및 소유주들에게 설명하는 자리였다. 이들은 행사가 시작되기 전부터 재개발 추진 현황, 착공·입주 일정 등이 적힌 팸플릿을 밑줄 그어가며 읽고 챙겨온 노트에 옮겨 적는 등 높은 관심을 보였다.
- 부산에서 건설사와 정비사업 조합 간 ‘공사비 인상 갈등’이 불붙었다. 고금리와 원자재 가격 상승 등으로 매년 평균 공사비가 급증하면서 공사비 증액을 요구하는 건설사와 조합 간 분쟁이 잇따를 것으로 예상돼 곳곳에서 정비사업 지연이 불가피할 것으로 우려된다.
- 서울 성동구 성수전략정비구역 제4지구(이하 '성수4지구') 주택재개발정비사업조합이 지난해 12월 새 집행부를 선출한 가운데 지난달 31일 성동구청으로부터 조합설립 인가를 받아 사업에 착수했다.
- 2일 성수4지구 조합에 따르면 새 집행부 선출 후 지난해 12월20일 구청에 조합설립 인가를 신청했고 지난 1월31일 인가를 획득했다.
- 오는 3월 말부터 재개발 착수 요건이 크게 완화된다.
- 지금은 정비구역 내 30년 이상 지난 건축물이 전체의 3분의 2(66.6%)를 넘겨야 재개발 사업을 시작할 수 있지만, 앞으로는 노후 주택이 60%만 돼도 재개발이 가능해진다.
- 이를 통해 신축 빌라가 일부 있어 재개발 추진이 불가능했던 지역 등 재개발 가능 대상지가 10%가량 늘어난다.
- 재개발 지역 내 철거 예정 주택에 종합부동산세를 부과한 것은 잘못됐다는 법원 판결이 나왔다.
- 29일 법조계에 따르면 서울행정법원 행정5부(김순열 부장판사)는 A종합부동산금융사가 B세무서장을 상대로 낸 종부세 등 부과 처분 취소 소송에서 원고 일부 승소로 판결했다.
- 서울에서 손꼽히는 재개발 사업지 노량진뉴타운 내 1~8구역의 속도가 제각각이다. 대부분 시공사 선정부터, 이주와 착공 준비 단계에 있지만 조합 내홍과 공사비 갈등으로 사업에 부침을 겪는 곳도 나오고 있다.
- 30일 정비업계에 따르면 노량진뉴타운 내 시공사가 정해지지 않은 곳은 현재 노량진1구역뿐이다.
- 서울 서대문구 재개발사업장 북아현2구역이 조합원에게 2주택을 배정하는 '1+1' 공급을 백지화했다. 대지지분이 많은 조합원에게 통상적으로 중소형 한채씩을 분양하는 1+1이 취소된 것은 이례적이다. 사업지연에 공사비 급증이 더해져 조합원의 부담이 가중된 영향이 컸다는 게 업계 관계자들의 설명이다.
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🛠️ 리모델링 뉴스
- 최근 리모델링을 추진 중인 노후 아파트 단지에서 조합이 해산되거나 시공 계약이 해지되는 등 혼란이 이어지고 있다. 공사비 급등으로 분담금이 크게 늘어난 데다 정부의 정비사업 규제 완화책의 초점이 대부분 재건축·재개발에만 맞춰져 있어서다.
- 2일 부동산 업계 등에 따르면 2008년부터 리모델링을 추진해온 서울 강남구 개포동 대치2단지에서 조합 해산을 놓고 주민 갈등이 불거지고 있다.
- 재건축보다 진입이 쉽고 사업 속도가 빠르다는 점에서 각광받던 리모델링 사업이 정부의 잇단 재건축 규제 완화에 서운함을 감추지 않고 있다. 노후 아파트를 새로 짓거나 개선해 주거의 질을 높인다는 취지는 같지만, 재건축고 달리 리모델링은 관련 완화 정책이 나오지 않고 있어서다.
- 앞서 정부는 지난해 재건축의 걸림돌로 불리던 안전진단 문턱을 대폭 낮춘데 이어 올 초 준공 뒤 30년이 지난 노후 아파트는 아예 안전진단을 받지 않아도 재건축에 착수할 수 있도록 했다.
- 분당, 일산 등 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비안이 윤곽을 드러내자 리모델링을 추진하던 단지들 고민이 깊어지고 있다. 허용 용적률이 750%(최고 75층)까지 가능해지며 재건축 사업성을 확보하기가 더 용이해졌기 때문이다. 전문가들은 리모델링 추진 단지들 중 상당수가 재건축으로 선회할 것으로 예상했다.
- 울 강남권 더블 역세권 단지인 서초동 ‘유원서초아파트’ 리모델링 사업이 본격 속도를 낼 전망이다.
- 유원서초아파트 리모델링추진위원회(이하 추진위)는 오는 2월 24일 서울교대 에듀윌센터 2층에서 리모델링 사업을 위한 조합 창립 총회를 오는 개최한다고 밝혔다. 올 상반기 중 조합설립인가를 받아낸 뒤 하반기에는 시공자 선정을 위한 총회를 연다는 구상이다.
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🚧 시공사 뉴스
- 지난해 4월 인천광역시 검단에서 발생한 아파트 주차장 붕괴 사고의 시공사인 GS건설·동부건설·대보건설·상하건설·아세아종합건설 5곳에 총 9개월의 영업정지 처분이 내려졌다. 과거 HDC현대산업개발과 태영건설 등의 영업정지 사례에서 법정 다툼에 수년이 소요돼 당장의 실적 영향은 적을 수 있지만 정비사업(재개발·재건축) 수주 경쟁력이 약화되는 등의 타격이 예상된다.
- 국토교통부는 지난 1일 5개 건설업체에 이 같은 행정처분을 부과했다고 밝혔다. 영업정지 기간은 오는 4월1일부터 11월30일까지다. GS건설 등은 전날 서울시로부터 1개월의 영업정지 처분도 받았다.
- 인천 부개5구역 재개발사업이 수의계약으로 시공자를 선정할 전망이다. 우선협상대상자는 꾸준히 입찰에 참여한 SK에코플랜트·DL이앤씨·현대건설 컨소시엄이 유력하다.
- 최근 굵직한 대형 사업장에서 경쟁입찰에 뛰어든 건설사들이 ‘저가 수주 전략’으로 시공권을 따내고 있다. 공사비 부담에 시름하고 있는 조합의 신뢰를 얻을 수 있는 효과적인 방법이라는 평가가 있지만, 향후 또 다른 공사비 갈등 요인이 될 수 있다는 지적도 나온다.
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