얼마집 뉴스레터로 도시정비사업 소식을 전달해드려요! 얼마집
재건축, 리모델링 추진을 빠르고 투명하게 |
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IT를 통해 도시정비사업을 바꾸고 있는 얼마집에서
재건축, 리모델링을 추진하는 단지를 위해 일주일 간의
도시정비 관련 뉴스를 정리해 전달합니다. |
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⚖️ 도시 및 주거환경정비법 공표된 내용을 전달합니다! |
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🏗️ 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 일부개정법률안
발의정보 : 장철민의원 등 10인, 제2123616호(2023. 8. 2.). 제408회 국회(임시회)
❓ 제안이유
✔️기존 도시재생 사업의 한계를 극복하기 위해 제한적 수용권을 부여하는 주거재생혁신지구 제도를 새롭게 도입하였음. 그러나 지구 지정ㆍ변경에 관한 절차 미비, 주민대표기구 부재 등 제도적인 한계로 인해 지역주민이 체감할 수 있는 성과를 도출하는데 부족한 측면이 있었음.
✔️이에 유사사업인 도심 공공주택 복합사업과 비교해 지정 요청 반려. 행위 제한의 적용, 지구 변경 시 동의 확보, 주민대표기구 운영 등 주거재생혁신지구 사업의 절차상 미비점 또는 현행법에서 달리 규정한 사항을 보완하고자 함.
✔️필요한 제도 개선을 통해 주거재생혁신지구 사업의 원활한 추진을 지원함으로써 쇠퇴한 주거 취약지에서 도시재생 실행력을 제고하고 도심 내 주택공급을 확대하려는 것임.
❗ 주요내용
가. 동의율 미충족 시 지구의 지정ㆍ변경 요청 반려(안 제41조제6항 신설) 동의요건이 갖춰지지 못한 경우 동일 유형의 도심 공공주택 복합사업에서 지정권자가 복합지구 지정ㆍ변경 제안을 반려하도록 규정을 마련한 것과 달리 주거재생혁신지구 사업에서는 반려 규정 부재. 원활한 후속 행정처리를 위해 동의율 미충족, 사정변경, 토지등소유자 반려 요청 등 일정 요건 하에 전략계획수립권자가 지구의 지정ㆍ변경 요청을 반려하도록 함.
나. 혁신지구 내 행위 등의 제한 시점 정비(안 제41조제7항) 동일 유형의 도심 공공주택 복합사업에서 복합지구의 지정ㆍ변경에 관한 주민 등의 의견청취의 공고를 기준으로 행위 등의 제한이 적용되는 것과 달리 주거재생혁신지구 사업에서는 현행법 제23조에 따라 주민 공람 등의 공고를 기준으로 하면서도 제41조에 따라 공고 이후인 혁신지구로 지정된 경우 비로소 행위 등의 제한이 적용되도록 함. 이와 같은 법적 모순을 해결하기 위해서 행위 등의 제한 적용 시점과 기준 시점을 혁신지구계획의 공람 또는 공청회의 개최에 관한 공고가 있은 날로 통일함.
다. 지구 변경 시 토지등소유자의 동의 확보(안 제55조의2제2항) 동일 유형의 도심 공공주택 복합사업에서 복합지구 지정ㆍ변경을 위한 동의 절차를 명시적으로 규정한 것과 달리 주거재생혁신지구 사업에서는 토지 등을 수용 또는 사용하는 방식의 지구 지정을 하려는 경우에만 동의 절차를 규정해 지구 변경 시 동의서를 징구해야하는지 불분명한 실정. 지정된 지구를 변경하기 위해서 경미한 사항을 제외하고는 혁신지구사업시행자가 지구 지정 시와 동일한 동의율을 충족하도록 규정을 명확히 재정비함.
라. 주민대표회의의 구성 및 지원(안 제55조의5제1항, 제55조의6 및 제55조의7 신설) 주민참여 소통기구가 부재할 경우 일부 주민들의 부정적 여론에 대한 초기 대응이 어려워 사업 좌초 및 장기화 우려. 동일 유형의 도심 공공주택 복합사업에 관해서는 주민협의체의 효율적인 운영을 위해 시장 등의 승인 하에 주민대표회의를 구성한다는 「공공주택 특별법 일부개정법률안」(김학용의원 대표발의)이 ’22. 10. 24. 발의됨. 주거재생혁신지구 사업에서도 주민참여 체계를 구축하기 위해 시장의 승인 절차를 거쳐 주민대표회의를 구성ㆍ지원하는 내용의 법률상 근거를 마련함.
출처 : 정부정책의 실현을 지원하는 정부입법 지원센터 |
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🏗️ 한 주간의 도시정비 주요 뉴스를 전달합니다! |
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- 고금리, 자재가격 급등 등으로 인해 공사비 증액을 두고 갈등을 겪는 사업장이 늘어나면서 신탁 방식 사업을 선호하는 조합이 늘어나고 있다.
- 부동산신탁사를 통해 불필요한 분쟁을 최소화하고 속도감 있게 사업을 추진할 수 있어 많은 관심을 받고 있다.
- 다만 비싼 수수료가 부담과 계약을 해지할 경우 요건이 까다로운 것 등의 단점도 존재해 향후 법 개정을 통한 개선 필요성도 제기되고 있다.
- 설계용역비가 100억원에 달하는 서울 압구정 4구역의 재건축 설계 입찰에 건원, 토문, 디에이, 정림 등 4곳의 컨소시엄이 작품을 접수했다.
- 30일 설계업계에 따르면 지난 27일 마감한 압구정 4구역 설계 입찰에 총 4곳이 신청했다. 구체적으로는 △건원건축 컨소시엄(삼하건축· 미국 SMDP) △정림건축〃(미국 저디파트너십) △디에이건축〃(가람건축·미국 칼리슨RTKL) △토문건축〃(영국 PLP 아키텍처인터내셔널)이다.
- KB부동산신탁이 여의도 한양아파트 재건축 '예정 가격'을 정하지 않은 채 시공사를 모집한다. 사실상 '깜깜이' 입찰인 셈이다.
- 건설업계에선 시행자가 예정 가격을 정하지 않은 상태로 시공사를 선정하면 재건축 사업이 덤핑 입찰 또는 고가 입찰에 노출될 수 있다는 우려가 나온다.
- 여의도 수정 아파트가 재건축 정비구역 지정 초읽기에 들어갔다. 향후 대략적인 조합원 추정 분양가도 제시됐는데, 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡형은 약 20억 원으로 책정됐다. 수정 아파트 외에도 여의도 일대에서는 주요 노후 단지들이 초고층 개발에 속도를 내며 기대감이 커지고 있다.
- 가락시영아파트를 재건축한 거대단지 ‘헬리오시티’가 주택시장에서 시세와 상징성을 두루 인정받으며 인근 재건축 사업이 급물살을 타고 있다.
- 30일 ‘이코노미스트’ 취재에 따르면 서울 송파구 가락동 소재 ‘가락프라자아파트’가 9월 시공사 선정을 앞두고 있다.
- 서울을 중심으로 주택시장 심리가 회복되며 하반기 반등이 기대되는 상황에서, 재건축 시장의 최대어로 꼽히고 있는 동작구 ‘노량진1구역’ 수주전에 시장의 관심이 모이고 있다.
- 노량진1구역 수주전에서는 GS건설과 삼성물산이라는 대형 1군 건설사들이 맞대결을 벌이고 있다.
- 장기 중단됐던 울산 중구 B-11(남외동) 주택재개발정비사업이 15년만에 정비구역 지정 절차를 밟기로 해 결과가 주목된다.
- 30일 중구 B-11 주택재개발정비사업 조합설립추진위는 현재 토지 면적 2분의 1 이상인 65%의 동의율을 받은 상태로, 오는 8월10일 전까지 중구에 정비구역 지정 신청 입안을 제출한다고 밝혔다.
- 공사 과정에서 보강 철근이 누락된 한국토지주택공사 발주한 아파트 15곳의 명단이 전격 공개됐다. 건설 산업 전반에 걸쳐 부실 설계·시공·감리 문제가 도마에 오르면서 정부는 민간 아파트에 대해서도 전수조사를 실시하기로 했다.
- 31일 국토교통부에 따르면 LH가 발주한 임대·분양 단지 중 ‘지하주차장 무량판 구조’를 적용한 91곳을 전수조사한 결과 15개 단지에서 철근이 제대로 시공되지 않은 것으로 확인됐다.
- 31일 이데일리가 확보한 압구정3구역 설계 공모지침을 보면 조합은 ‘심사 시 실격처리대상’ 기준을 명시하고 있다. 구체적으로 건폐율 50%, 용적률 3종일반주거지역 300% 이내로 제한을 뒀다. 기준을 어기면 실격처리 대상으로 간주한다는 게 지침 골자다.
- 이 지침은 조합이 서울시의 신속통합기획(신통기획)의 틀 안에서 마련한 것이다. 압구정3구역은 3종일반주거지역에 해당하므로 용적률 300%가 최대다. 희림건축은 조합에 건폐율 73%, 용적률 360% 방안을 담은 제안서를 제출했다. 공모지침 틀에서 보면 희림건축의 제출안은 실격처리대상에 해당할 수 있다.
- 희림건축이 노린 것도 ‘예외’였다. 이를 위해 꺼낸 카드는 세 가지다.
- 첫째, 우선 서울시 ‘아파트지구 지구단위계획 전환 지침’ 상 용적률 인센티브였다.
- 둘째, 서울시 ‘창의·혁신 디자인 시범사업’이다. 사업자에게 ‘용적률 최대 1.2배 완화’ 특례를 적용하는 게 골자다.
- 끝으로 제시한 돌파구는 ‘국계법’(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이다. 법은 시행령에서 ‘지구단위구역 외의 제3종일반주거지역’은 용적률 최대한도(300%)를 120%까지 완화할 수 있다고 정했다.
- 서울시가 ‘모아타운’ 첫 번째 대상지인 강북구 번동에 2026년까지 1242세대 규모 아파트단지를 조성하기로 했다고 31일 밝혔다.
- 단지는 13개동으로 구성되고, 최고 층수는 35층까지 올린다. 단지 안엔 도서관, 체육시설 등 누구나 이용가능한 개방 편의시설도 조성한다.
- 시는 내년 상반기면 공사에 들어가 2026년까지는 입주가 가능하게 하겠다는 계획이다.
- 강북구 번동은 서울시의 주거지 정비 사업인 ‘모아타운’의 1호 대상지로 선정된 구역이다.
- 한국토지주택공사(LH) 아파트 '지하주차장 철근 누락' 사태에 거론된 '무량판 공법'이 일부 민간 아파트에선 사람들이 숙식하는 '주거동'에도 적용된 것으로 확인됐다. 정부가 이번 사태의 근본 원인을 건설업계 이권 카르텔로 규정하고 민간까지 전수조사를 예고함에 따라 파장이 일파만파 번질 수 있다. 건설업계는 초긴장 상태다.
- 무량판 공법은 내력벽이나 수평 기둥인 '보' 없이 하중을 지탱하는 구조다. 과거만 해도 벽으로 천장을 지탱하는 '벽식 구조' 아파트가 일반적이었지만, 층간소음이 사회적 문제로 떠오른 2010년 이후 무량판 공법 아파트가 널리 퍼진 것으로 업계는 분석한다.
- 문제는 민간이 지은 무량판 공법 아파트에서도 '철근 누락' 사실이 밝혀질 가능성이 있다는 점이다. 민간 시행사는 공공보다 수익 극대화를 위한 비용 절감에 더 적극적이다. 비용 절감을 위해 시공은 물론 설계 작업까지 하도급하는 문제는 LH보다 심각할 수 있다.
- 경기도 남양주 덕소3구역 재건축조합 브로커 김 모씨가 2년 만에 체포됐다. 양평에 있다는 제보에 의해 김씨를 체포한 양평경찰서 관내파출소는김씨를 남양주남부경찰서로 이송했다.
- 김씨는 C 컨설팅업체 대표에게 자신이 덕소3조합에 막대한 영향력이 있는 사람이라고 속여 여러 차례에 걸쳐 금원을 요구해 4억9700만원을 편취하고 2년전 잠적했다.
- 김씨는 컨설팅업체 대표에게 처음 만날 당시부터 줄곧 자신은 덕소3구역재건축조합에서 총지휘를 하는 역할을 하고 있다고 소개하고 모든 임원을 임용하는데 총회에서 자신의 측근들을 임용할 예정이라고 구체적인 계획까지도 설명했다고 한다. 김씨는 조합과 조합 총회에서 정비업체,설계업체 등을 선정하거나 관리하는 일을 맡기겠다고 하면서 얼마간의 금원이 필요하다며 수십차례에 걸쳐 금원을 갈취하고 실제 약속은 이루어지지 않았다.
- 재건축사업이 완료돼 조합원 명의로 보존등기된 아파트를 조합원이 타인에게 매매로 양도한 경우 그간 조합 사업으로 발생한 수익금인 정산금이 있다면 그 정산금은 매도인인 조합원과 매수인 중 누가 받을 권리가 있을까.
- 수백억 원의 흑자로 사업을 종료한 조합에는 조합원에게 수천만 원씩 돌아가기 때문에 이런 분쟁이 종종 생긴다.
- 물론 아파트 매매계약에서 조합원 지위승계여부나 정산금 수령자를 명시했다면 그에 따르면 되지만 아무런 약정이 없는 경우에 문제가 된다.
- 군포시 '산본1동 1지구 재개발 정비구역' 내 일부 소유주와 신탁 방식으로 재건축·재개발 사업을 추진하는 한국자산신탁 간 재개발 방식을 두고 갈등을 빚고 있다.
- '산본1동 1지구 소유주대책위원회'(이하 대책위·대표 남현호)는 1일 군포시청 브리핑룸에서 기자회견을 열고 입장문을 통해 시공사 선정 과정에서 시행사의 재개발 방식에 따른 문제점을 지적했다.
- 대책위 남현호 대표 등은 이 자리에서 ‘시공사 입찰지침서에 컨소시엄 금지조항 명시’와 ‘공사비 예정가격 상한(평당 570만 원) 지정' 등을 투명하게 처리해 달라고 요구했다.
- 은마아파트는 오는 8월19일 재건축 조합설립총회를 개최한다. 지난 5월 조합설립을 위한 기초 요건인 아파트 소유자 동의율 75%와 상가 소유자 동의율 50%를 모두 맞췄다. 앞서 은마는 2010년 안전진단 통과 이후 2017년 49층 정비계획안을 마련했지만 서울시의 '35층룰'에 가로막혀 심의도 받지 못했다. 만년 재건축 유망주로만 남는 듯 했으나 정부의 규제완화로 지난해부터 분위기가 바뀌기 시작했다.
- 재건축에 대한 기대감은 커지고 있지만 풀어야 할 숙제도 남아있다. 지난해 최고 35층 5578가구로 하는 정비계획안이 서울시를 통과했으나 추진위는 조합설립인가를 받는 대로 층수를 49층으로 높이고 가구 수도 늘리는 방향으로 변경을 추진할 예정이다.
- 조합원 추가 분담금도 난관으로 남아 있다. 은마아파트의 현재 용적률은 204%다. 서울시의 '은마아파트 재건축 사업 정비 계획 결정 및 정비 구역 지정안'에 따르면 공공주택 건설에 따른 상한용적률 완화에 따라 용적률은 250%(법적상한용적률 300%)로 사업성이 좋지 않다는 평가를 받는다.
- 서울 양천구 목동6단지가 최고 50층 안팎의 2300가구 규모 대단지 아파트로 재탄생한다. 1980년대 대규모로 지어진 목동 노후 단지들 가운데 재건축 청사진이 나온 건 이번이 처음이라 관심이 모인다.
- 2일 서울시는 양천구 해누리타운에서 목동6단지 주민을 대상으로 설명회를 열고 재건축 사업을 위한 청사진을 공개했다. 목동6단지는 서울시가 추진하는 신속통합(신통)기획 제도를 통해 재건축 사업을 진행하고 있다. 서울시 관계자는 이날 주민설명회에서 "목동6단지는 목동신시가지 14개 단지 중 처음으로 재건축 (안전진단이) 통과된 단지"라며 "가장 상징적이고 선도적인 단지가 될 것"이라고 말했다. 이어 "아파트 단지 위주 목동을 '디자인 도시' 목동으로 만들겠다"고 소개했다.
- 송파구 잠실 미성·크로바(잠실 르엘) 재건축 사업이 논란의 중심이다. 시공권(롯데건설) 유지 여부를 두고 찬성파 '조합 집행부'와 이에 반대하는 일명 '조합원 모임'이 수년 째 첨예한 대립을 이어가고 있어서다.
- 사실 앞서 지난 4월 조합원 모임(원고)이 조합을 상대로 제기했던 '시공사 선정 총회 결의 무효 확인' 항소심에서 원고가 승소, 롯데건설 시공권 무효가 점쳐지기도 했다. 하지만 조합이 상고를 결정한 동시에 사업 지연 방지를 위해 시공사 재선정에 돌입하면서 새로운 국면을 맞이하고 있다.
- 서울 동작구 노량진뉴타운의 ‘노른자위’ 사업지로 평가받는 1구역이 시공사 선정 절차에 본격 돌입한다. 사업 추진이 더뎠던 1구역이 속도를 내면서 노량진뉴타운이 9100가구 규모의 미니 신도시로 탈바꿈할 전망이다.
- 시공계획안 문구 놓고 대립, 결국 동작구의 시정요구 반영
- 조합 "사업 진행이 가장 중요" 삼성물산·GS건설 수주전 예고
- 경기 평택시 평택동 일원에 호텔, 오피스텔, 1800여 세대 공동주택이 포함된 주상복합단지를 건설하는 재개발 사업이 본격적으로 추진된다.
- 평택시는 지난 7월 28일 평택1구역 재개발 사업에 대해 정비계획 결정 및 정비구역 지정을 고시했다 (평택시 고시 제 2023-282호). 정비구역은 도시 및 주거환경정비법에 의거, 정비사업을 계획적으로 시행하기 위한 구역으로, 지정권자가 적합한 범위에서 정비계획을 결정하여 정비 구역을 지정, 고시를 할 수 있다.
- 경기도 수원시 권선구 삼천리권선2차아파트가 공동주택 리모델링 추진을 위한 건축심의를 통과했다. 삼천리권선2차아파트가 건축심의를 통과하면서 조합이 설립된 수원시 리모델링 단지 8곳 중 6곳이 사업의 밑그림을 완성하게 됐다.
- 수원시는 지난 20일 수원컨벤션선테에서 제7회 건축위원회를 열고 삼천리권선2차아파트 리모델링사업에 대한 건축심의안을 조건부로 가결 했다. 삼천리권선2차는 지난 6월 △신나무실 주공5단지 △매탄동남 △민영5단지와 함께 건축심의를 진행했고 재심의를 추진해 20일만에 건축심의를 통과했다.
- 도정법 공사비 검증…재개발·재건축단지만 해당
- 리모델링조합 관계자 “단지마다 특성 달라 더 전문적 기관 필요”
- 시 관계자 “리모델링도 도정법 적용받아야”
- 서울 시내 A단지 리모델링조합은 애초 1500억원 수준이던 공사비가 물가인상 등이 포함되면서 2000억원이 넘는 가격으로 오르자 시공사와 공사비 증액을 놓고 극한 대립을 벌이고 있다.
- 세부 내용 공개도 없이 다짜고짜 가격인상을 통보한 시공사에 대항하기 위해 A조합은 한국부동산원에 공사비 검증을 의뢰했지만 퇴짜를 맞았다.
- 리모델링단지는 공사비 검증의 대상이 아니라는 것이 이유다.
- 이에 다른 외부 업체 2곳에 가격 검증을 의뢰한 결과, 설계 변경 등을 고려해도 300억원 수준의 증액이 합리적인 수준이라는 결과를 받았다. 이에 조합은 시공사에 검증자료 등을 내밀었지만 시공사는 아무런 반응이 없다.
- A단지 조합장은 “리모델링사업도 공공의 이익에 기여하는 부분이 큰데 수천억원에 이르는 공사비를 사인 간 계약에만 맡겨놓는 정부가 아쉽다”고 토로했다.
- 서울 강서구 염창무학아파트가 리모델링 1차 안전진단을 B등급으로 통과하면서 사업추진에 속도를 낼 전망이다.
- 염창무학아파트 리모델링 조합(조합장 신형준)은 최근 강서구청으로부터 증축형 리모델링 1차 안전진단 용역 결과를 B등급으로 통보받았다.
- 이 아파트는 지난 1999년에 준공됐으며, 지상 최고 18층 5개동 273가구 규모로 구성됐다.
- 향후 증축형 리모델링을 통해 아파트 302가구 규모로 탈바꿈할 전망이며, 늘어나는 29가구는 일반분양될 예정이다.
- 삼성물산이 건설회사의 ‘종합성적표’로 불리는 시공능력평가에서 10년째 1위를 차지했다. 지난해 수주 실적이 좋았던 대우건설(3위)과 현대엔지니어링(6위)은 1년 새 순위가 세 계단씩 상승했다.
- 국토교통부는 전국 7만7675개 건설사를 대상으로 조사한 ‘2023년도 시공능력평가’ 결과를 31일 발표했다. 올해 1위는 시공능력평가액(2020~2022년 공사실적의 가중평균) 20조7296억원을 기록한 삼성물산이다.
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