🏗️ 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안(대안)

발의정보 : 국토교통위원장, 제2122980호(2023. 6. 29.). 제407회 국회(임시회)

❓ 제안이유

✔️현행법에서는 사업시행자가 용적률을 법적상한까지 완화 받을 경우 완화된 용적률의 일부를 국민주택규모로 건설하면, 시장ㆍ군수등이 인수 받아 공공임대주택으로 활용하도록 하고 있으며, 공공재개발ㆍ재건축사업에 대해서는 사업시행계획 인가 시 필요한 건축ㆍ경관ㆍ교육환경ㆍ교통 등의 각종 심의를 통합하여 심의할 수 있도록 하고 있음.
✔️하지만, 역세권 등 주택 수요가 많은 곳에 공공분양주택의 공급 필요성이 증가되고 있고, 민간이 추진하는 정비사업에도 신속한 사업추진이 가능하도록 절차를 간소화 하여야 한다는 요구가 있음.

✔️이에 역세권 등에 위치한 정비구역에 대해서는 용적률 등을 현행보다 추가로 완화해주고, 용적률 완화로 건설되는 국민주택규모 주택의 일부를 공공분양주택으로 활용할 수 있도록 하며, 모든 정비사업에 통합심의를 의무화하려는 것임.
✔️한편, 정비구역 내에서 조합원이 하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유하는 경우에는 최다 지분을 소유한 자에 한하여 조합설립추진위원회의 추진위원 및 조합임원의 자격을 부여하고, 지방자치단체의 장, 지방의회의원 및 그 배우자ㆍ직계존비속은 조합임원 또는 전문조합관리인이 될 수 없도록 함으로써, 정비사업 조합의 운영을 더욱 투명하게 하려는 것임. 

❗ 주요내용

출처 : 정부정책의 실현을 지원하는 정부입법 지원센터

• 여의도 1호 재건축으로 관심을 모으고 있는 여의도 한양아파트 재건축 운영위원회가 시공사 입찰 일정을 연기했다. 신탁사인 KB부동산신탁의 시공사 입찰공고 탓이다.
• KB부동산신탁은 시공사 입찰 공고문에 특정 건설사 입찰 자격을 제한하는 문구를 뒀다. 이에 운영위원회 내부에서 아파트 소유자의 선택지가 좁아졌다며 불만이 제기됐다.
• KB부동산신탁은 지난달 말 여의도 한양 재건축 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 그러다 이달 초 공고를 취소하고 3분기 중 공고를 새로 내기로 했다. KB부동산신탁은 여의도 한양 시공사 참가 입찰 자격에 '소송이 진행 중인 건설사의 입찰을 제한한다'고 명시했는데 이 문구가 특정 회사를 입찰에서 배제시키는 요소로 작용할 것으로 판단했기 때문이다.

• 서울 성동구 성수전략정비구역 내 재개발 예정지가 고층·고급 아파트 개발 기대감에 들썩이고 있다. 성수전략정비구역으로 묶인 4개 지구가 최대 80층 재개발 계획안을 준비하고 있어서다. 애초 50층 규모의 재개발을 추진했던 조합은 최고 80층 계획안을 앞세워 고급화 경쟁에 나서고 있다. 그러나 일부에선 초고층 재개발에 따른 공사비 증가와 공사기간 연장 등 비용에 대한 우려의 목소리도 커지고 있다.
• 성수동 4개 지구가 최대 80층 재개발에 나선 것은 서울시가 50층으로 묶여 있던 건축 제한을 완화했기 때문이다. 서울시는 지난달 하순 공개한 ‘성수전략정비구역 재개발 정비계획 변경안’을 통해 일괄 적용하던 150m·50층 높이 규제를 폐지하고 유연한 건축계획을 제시했다. 설계에 따라서는 완화된 규제를 적용받아 80층 건축도 가능할 전망이다.

• 서울 용산국제업무지구·전자상가 개발 계획의 가시화로 인근 재개발 사업에 속도가 붙고 있다. 올 하반기 용산 정비창전면1구역 및 신용산역북측1구역은 시공사 선정을 위한 논의에 나설 계획이다. 신용산역북측2구역은 관리처분계획인가를 위한 수순을 밟고 있다. 다만, 용산역 일대 재개발은 토지거래허가구역에 묶인 데다 호가가 3.3㎡당 1억원을 웃돌아 매매거래는 드문 상황이다.

• 서울시가 서대문구 홍은동 8-400일대의 신속통합기획안이 확정됐다. 이로써 오랜 기간 개발에서 소외됐던 대상지의 재개발이 본격화된다. 이번 기획을 통해 구릉지의 주거환경이 열악한 노후주거지가 북한산과 홍제천이 연계되는 배산임수의 쾌적한 주거단지로 탈바꿈할 전망이다.

• 서울시가 작년 1월 모아타운 사업을 본격화한 지 1년 반 만에 첫 철회 사례가 나왔다. 압구정 3구역 등으로 신통기획이 부침을 겪는 가운데 모아타운 철회 사업지까지 나오면서 오세훈표 정비사업의 난항이 예상된다.
• 24일 광진구에 따르면 광진구는 지난 5월 실시한 자양4동 모아타운 대상지 주민설문조사 결과를 최근 공개했다. 자양4동 12-10번지 일대는 지난해 서울시가 실시한 모아타운 대상지 추가 공모에서 대상지로 선정된 상황이었다.

• 전임 정부 재건축 규제 강화의 핵심인 ‘적정성 검토(2차 안전진단)’에서 재건축 사업이 멈춘 단지들의 재건축 사업이 다시 속도를 내고 있다. 현 정부의 규제 완화로 안전진단 부담이 줄어든만큼 향후 변수는 결국 비용이 될 전망이다.

• 서울 재건축 최대어로 손꼽히는 강남구 대치동 '은마아파트'가 오는 8월 조합설립 총회를 개최하는 가운데 현 추진위원장과 비상대책위원장의 2파전이 예상된다.
• 25일 정비업계에 따르면 '은마아파트 주택재건축정비사업 조합설립추진위원회'(이하 '추진위')는 지난 6일 회의를 열고 오는 8월19일 조합설립을 위한 총회를 개최한다는 내용의 안건을 통과시켰다. 조합장과 대의원을 선출하는 자리로 후보 등록은 지난 14일 마감했다.

• 1990년대에 조성된 경기 고양시 일산신도시에서 재건축 사전컨설팅을 지원받는 지역이 확정됐다.
• 유형별 해당 구역은 ▲ 역세권 복합·고밀개발 후곡마을 3·4·10·15단지 ▲ 대규모 블록 통합정비 강촌마을 1·2단지 및 백마마을 1·2단지 ▲ 기타 정비 백송마을 5단지 등 이들 구역은 단지별 특성과 주민 요구 등을 고려한 재정비 청사진과 함께 세대별 추정 분담금 컨설팅을 지원받게 된다.

• 서울 동작구 흑석재정비촉진구역(흑석뉴타운)에 남은 1·2·9·11구역이 재개발 사업에 속도를 내고 있다.
• 4개 구역 중 입지 여건이 좋은 9구역과 사업 속도가 빠른 11구역, 한강과 가까운 1·2 구역 등 구역별로 장단점이 뚜렷하다.
• 4개 구역이 정비사업을 마치면 흑석뉴타운 일대는 1만여 가구의 미니신도시로 탈바꿈할 전망이다. 현충원을 사이에 두고 서초구와 붙어 있는 동작구가 흑석뉴타운을 중심으로 해 준강남 주거지로 재평가받을 것이라는 기대도 나온다.

• 최근 재개발·재건축 등 정비사업의 가장 큰 이슈를 꼽으라면 공사비 얘기가 빠질 수 없다. 도급계약서를 작성한 이후 준공 과정에서 가파르게 오르는 공사비를 두고 조합과 시공사가 팽팽히 맞서며 갈등이 촉발되는 실정이다. 아파트를 다 지어놓고 공사비 인상분 협상이 안돼 열쇠를 못 받거나 첫 삽도 뜨기 전에 돈 문제로 실랑이를 벌이다 시공사를 바꾸는 조합도 허다하다.
• 경기 성남시에 위치한 산성구역도 그런 사업지다. 서울지하철 8호선 산성역에서 1분만 걸으면 바로 눈에 들어오는 역세권이다. 사업지 초입부터 가파른 언덕이 있다. 현재 이주와 철거를 완료한 상태로 사업지 전체에 커다란 철제 펜스가 둘러있다. 반대쪽 길 역시 경사가 심하다.

• 서울시의 늑장 행정으로 시공자 선정 조기화가 무기한 연기되고 있어 조합들의 불만이 거세다. 올해 초 관련 조례를 개정해 지난 7월 1일부터 시행됐지만, 이를 반영한 공공지원 시공자 선정기준 개정이 무기한 연기되고 있어 제대로 적용되지 않고 있기 때문이다.

• 건설사들의 정비사업 수주 활동이 활발해지고 있다. 올 상반기까지만 하더라도 주택시장 전망도 먹구름이 껴있는 데다 원자잿값 인상으로 수익성을 보장받지 못해 수주에 숨고르기에 들어갔던 것과는 전혀 다른 행보다. 공사비가 올라도 조합이 감내하고 분양 또한 성공적인 사례가 곳곳에서 나오자 건설사들이 다시 핵심지 위주로 수주에 나선 것으로 풀이된다.

• 최근 서울 주요 재개발·재건축 현장에서 건설사나 설계회사들이 현행 기준과 맞지 않는 조건으로 사업권을 따내며 당국과 갈등을 빚는 사례가 잇따르고 있다.
• 아파트값 회복세와 규제 완화 흐름에 편승해 조합원 수익을 극대화할 수 있는 계획을 추진하면서 시장 혼란을 부추기고 있다.
• 특히 서울에 재건축이 임박한 준공 30년 이상 노후 아파트가 33만 채에 이르는 데다 대규모 재건축·재개발이 속도를 내고 있는 만큼 이 같은 혼란이 다른 사업장에서도 반복될 수 있다는 우려가 나온다.

• ‘압구정3구역’ 설계사 선정 과정이 불공정하게 이뤄진 점을 들어 해안건축이 강경 대응을 밝히고 나서 새로운 변수로 떠올랐다. 설계자로 선정된 희림종합건축사사무소(희림건축)의 지위가 박탈될지, 이로써 회사의 신인도에까지 영향을 주는 사안으로 번질지 관심이 쏠리고 있다.

• 정비업체가 아닌 용역업체가 서면결의서를 징구하는 것이 위법하다는 대법원 판결로 재개발·재건축관련 정비업계가 발칵 뒤집혔다.
• 그동안 대부분 조합과 정비업체들이 총회에 관련된 서면동의 업무를 홍보전문 용역업체에 위탁하는 경우가 많았기 때문이다.

• ‘여의도 1호 재건축’ 한양 아파트 수주전이 다시 닻을 올렸다.
• 서울시가 오세훈 시장의 여의도 금융 허브 구상에 맞춰 ‘50층 이상 금융중심지 특화형 주거단지’로 밑그림을 그린 곳이다. 초고층 스카이라인으로 탈바꿈하는 여의도에서도 상징성이 큰 만큼, 대형 건설사들이 시공권을 두고 치열한 수주전을 벌일 것으로 보인다.

• 통합 재건축이냐, 분리 재건축이냐를 두고 갈등을 빚던 서울 광진구 광장동 워커힐아파트가 통합 재건축으로 방향키를 돌렸다. 토지 용도가 다르다는 이유로 1단지와 2단지가 이견을 좁히지 못해 8년째 표류하던 재건축 사업이 본격적으로 재시동을 걸었다.

• 서울 양천구 내 매머드급 정비사업인 ‘신정역세권재개발사업’이 개발행위허가 제한지역으로 지정되며 안정적인 재개발 기반을 마련하게 됐다.
• 최근 역세권 장기전세주택을 통한 재개발 사업(역세권 시프트)의 운영기준이 바뀌며 관련 사업장들이 위기에 처한 가운데, 종전 기준 유지에 이어 노후도 보존을 위한 요건까지 갖추며 한시름 놓았다.

• 준공 38년차 서울 강동구 명일동 고덕현대아파트가 50층 안팎의 940가구 새 아파트로 거듭난다. 1980년대 개발된 고덕택지 명일동 일대에서 처음으로 재건축되는 사업지로, 서울시는 향후 이 지역의 체계적 재건축을 위해 장기 종합계획을 수립할 계획이다.
• 서울시는 고덕현대아파트 재건축 신속통합기획을 확정했다고 28일 밝혔다. 이 아파트는 2018년부터 재건축을 추진해 왔으나, 연접한 한양아파트와의 통합 재건축 여부 등 주민 간 갈등으로 속도를 내지 못했다. 이에 서울시가 ‘개별 재건축’과 ‘통합 재건축’ 대안 모두를 고려한 계획지침을 제시함으로써, 재건축사업이 본궤도에 오르게 됐다.

• 1970년 준공 당시부터 주차장으로 사용, 필지 일부는 건축물 토지에 포함되기도
• 시, 단지 내 포함된 필지인지 알면서도 공원 지정했단 이유로 편입불가만 고수
• 주차장 편입해야 겨우 1:1 재건축 가능, 편입 불가 시 120→80세대로 되레 줄어
• 조합원 40명은 강제로 현금청산 받아야 함. 층수도 현행 5층→3층으로 더욱 낮아져

• 서울시가 강북의 노른자 땅으로 불리는 '한남뉴타운' 높이 제한을 90m로 유지할 방침이다. 이에 118m 완화를 전제로 한남2구역 시공권을 따낸 대우건설과 조합의 셈법이 복잡해질 전망이다.
• 27일 서울시와 업계에 따르면 재정비촉진지구로 묶인 '한남뉴타운'은 남산 경관을 보호하기 위해 현재 90m 높이 제한을 받고 있다. 남산 고도지구와는 별개인 90m 높이 기준은 박원순 전 시장 재임 시절인 2016년부터 한남 2·3·4·5구역에 모두 적용된다.

• 서울 여의도·용산과 가깝지만 철도와 도로로 단절돼 개발이 지연됐던 동작구 노량진역 일대가 수변 복합 거점으로 탈바꿈한다. 서울시는 노량진역 일대 3개 부지의 용도지역을 일제히 상향해 최고 200m(약 50층) 높이의 업무·주거 등 복합 시설이 들어설 수 있도록 고밀 개발을 유도한다. 또 노량진역과 여의도를 직접 연결하는 도로와 보행교를 신설해 접근성을 높일 계획이다.
• 27일 서울시는 전날 열린 제12차 도시·건축공동위원회에서 이 같은 내용의 ‘한강철교 남단 저이용 부지 일대 지구단위계획 지정 및 계획 결정(안)’을 수정 가결했다고 밝혔다.

• 서울 동대문구에서 진행 중인 청량리4구역 대규모 재개발 사업에서 비리가 적발돼 경찰이 수사에 나섰습니다.
• 재개발 추진위원장이 마음대로 직원을 뽑아 억대 상여금을 지급하고, 주변인에게 오피스텔 등을 사실상 공짜로 분양했다는 의혹이 제기되고 있습니다.