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도시정비 관련 뉴스를 정리해 전달합니다.
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[도시정비]
- 올해 3월 개정된 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 제77조(시공자 등의 선정기준)가 지난 7월 시행되면서 서울 도시정비사업 시장이 꿈틀거리고 있다. 해당 조례 시행에 따라 신탁방식 정비사업 외에는 사업시행인가 이후로 정해졌던 서울 재건축, 재개발사업도 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있게 됐기 때문이다.
- “국내 건설사들은 IMF외환위기와 금융위기를 다 겪었다. 몇 년 만 버티면 지금의 불황이 지나고 다시 주택시장이 살아날 것을 알고 있다. 대형 건설사들은 버틸만한 체력이 충분하다.”한 건설업계 관계자의 말이다. 건설사들의 기대감이 장밋빛 환상만은 아니다.
- 주택산업연구원에 따르면 이미 올 하반기 들어 시공사들의 주택사업 전망이 개선되고 있다. 7월 전국 주택사업경기전망지수는 올해 들어 최고치인 93.2를 기록했다. 수도권은 전월 대비 21.1p 상승한 100.8을, 서울은 22.5p 오른 110.0을 기록했다. 지수가 95~105 사이면 ‘보합’, 105~115에 속하면 ‘보합-상승’ 즉 강보합 상태로 본다. 서울 부동산시장 여건이 상승국면 직전 단계에 접어들며 급속도로 회복하고 있다는 뜻이다.
- 정비사업 속도를 높이기 위해 추진위원회 절차를 뛰어넘어 조합설립으로 직행하는 재건축·재개발 사업장이 속속 나오고 있다. ‘조합 직접설립제도’를 통하면 정비 사업 기간을 2~3년 단축할 수 있고 조합 설립 비용도 지원받을 수 있어 신속한 정비가 필요한 곳에서 대안으로 꼽히고 있다.
- 14일 정비업계에 따르면 1978년 준공된 서울시 동대문구 청량리동 ‘미주아파트’는 최근 조합 직접설립제도 도입을 위한 주민 동의율 77%를 확보하는데 성공했다.
- 서울시 곳곳 정비사업에 속도가 붙고 있지만 수익성 확보가 중요하다는 지적이 나온다. 최근 자잿값과 인건비 등이 크게 오르면서 공사원가도 치솟고 있다.
- 한국건설기술연구원 통계에 따르면 2020년 6월 118.58이었던 주거용건물 건설공사비지수는 지난해 6월 146.30, 올해 6월 150.67까지 크게 상승했다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 자재비와 인건비, 장비구입비 등을 가공한 통계로 2015년이 기준점(100)이다.
- 공사원가 상승에 따라 조합원 분담금도 함께 증가하면서 건설사와 조합원 간의 갈등의 원인이 될 수 있다.최근 몇년새 '조합방식' 재건축 대신 '신탁방식'을 선택하는 단지도 늘고 있다. 조합방식으로 인한 갈등의 소지를 줄이고 속도를 내기 위해서다.
- 하반기부터 서울 재건축·재개발 시공사 선정 시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨지면서 알짜 정비사업을 수주하기 위해 건설업계가 본격적인 수주전(戰)에 돌입했다.
- 서울시 내 재건축·재개발구역은 지난달부터 조합설립인가를 받으면 시공자를 선정할 수 있다. 이전까지 조합설립 후 사업시행계획 인가를 받아야 시공자 선정이 가능했지만, 서울시가 조례를 개정해 시기를 앞당겼다. 또 정비사업의 원만한 진행을 위해 조합원 과반수가 찬성하는 건설사를 시공자로 선정하도록 했다.
- 서울시 조례 개정으로 올해 시공사 선정이 가능해진 재건축·재개발 정비사업 조합은 86곳에 달한다. 이중 강남3구(강남·서초·송파구)에 32곳, 여의도 4곳, 성수동 전략정비구역(1~4구역) 등이 알짜 정비사업지로 꼽힌다.
- 주택 정비사업을 빠르게 진행하기 위해 조합 추진위원회 설립을 건너뛰고 곧바로 조합 설립으로 직행하는 재건축 단지와 재개발 구역이 서울에서 속속 등장하고 있다. '조합 직접설립제도'를 통하면 정비사업 기간을 2~3년 정도 줄일 수 있고 조합 설립 비용도 지원받을 수 있어 신속한 정비가 필요한 곳에서 대안으로 꼽히고 있다.
- 16일 정비업계에 따르면 서울 중구 신당10구역은 최근 조합 직접설립제도 도입을 위한 주민(해당 구역 내 부동산 소유자) 동의율 75% 이상을 확보했다. 서울시 신속통합기획 대상지인 신당10구역은 올해 말까지 조합설립 인가를 목표로 하고 있다. 이 곳에는 지상 최고 35층짜리 아파트 1400가구가 들어설 예정이다.
- 서울시가 공공지원제를 개정해 처벌 규정을 마련하겠다고 밝혀 논란이 일고 있다.
- 그동안 시공자 선정 과정에서 건설사들의 위법행위가 논란이 돼왔지만, ‘결국 판단은 조합의 몫’이라며 선을 그은 시가 압구정3구역 설계자 선정 과정에서 신속통합기획에 위협을 느끼자 강경 대응에 나선 것이다. 이런 서울시의 이중적인 행정에 대한 업계의 비난이 거세지고 있다.
[재건축]
- 서울 노원구 상계주공10단지가 재건축 정비사업 절차를 밟아가고 있다. 노원구에서도 뛰어난 입지와 사업성을 겸비한 '대장 단지'로서 행보가 주목받고 있다. 지난 6월 상계주공10단지 재건축추진준비위원회는 10단지 재준위 사업 설명회를 개최했다. 노원구 최초로 신탁사 자산 1위 한국토지신탁과 건설사 시공능력평가 1위 삼성물산이 설명회에 참여했다.
- 추진준비위원에게 정비사업 전반에 대한 내용을 설명하는 자리였음에도 토지 등 소유주 다수가 참석해 재건축 사업에 뜨거운 관심을 보였다.
- 서울 강남, 서초, 송파구와 함께 ‘강남4구’로 불리는 강동구 재건축이 속도를 내는 중이다. 둔촌동 대장주 ‘올림픽파크포레온(둔촌주공)’이 우여곡절 끝에 재건축에 성공하면서 다른 단지들도 ‘제2의 둔촌주공’을 꿈꾸는 모습이다.
- 건설 자재와 인건비 상승 등으로 공사비가 치솟으면서 시공사 선정에 난항을 겪는 정비 사업장이 늘고 있다. 서울 강북지역에선 재개발 공사비로 3.3㎡당 840만원을 제시했지만 시공사 선정이 유찰돼 재입찰에 나서는 사례까지 등장했다. 해당 금액은 여의도 재건축 추진 단지의 공사비 수준이다.
- 14일 정비업계에 따르면 서울 중구 신당9구역 재개발 조합은 최근 '공동사업시행 건설업자 선정 재입찰 공고'를 내고 시공사 선정 재도전에 나섰다. 입찰마감은 오는 10월 4일로 3.3㎡당 공사비로 840만원을 제시했다.
- 서울 강북권의 ‘원조 부촌’인 워커힐아파트 일대에 대해 광진구가 도시관리계획 수립에 나섰다. 해당 아파트는 1·2단지의 용도지역이 달라 ‘분리재건축’이 추진됐는데 용역 결과에 따라 통합재건축으로 선회될 가능성이 제기된다.
- 13일 정비 업계와 광진구에 따르면 구는 조만간 ‘워커힐아파트 일대 도시관리계획 수립 용역’을 발주할 예정이다. 용역을 통해 일대 용도지역을 살펴보고 지구단위계획을 수립하는 게 목적이다. 광진구 관계자는 “2단지가 자연녹지로 지정돼 있어 건축 행위가 어려운 상황”이라며 “용도지역 변경이 가능한지 여부 등을 살필 계획”이라고 전했다. 구는 용역을 위한 추경예산 4억 원도 확보해둔 상태다.
- 서울시가 압구정3구역 재건축조합에 대한 실태점검을 연장키로 결정했다. 이에 따라 업계에서는 시가 조합 실태점검을 진행하면서 연장한 사례가 거의 없었던 만큼 압구정3구역에 ‘먼지털이식’ 점검에 나선 것 아니냐는 비난이 나온다.
- 시는 지난 9일 압구정아파트지구 특별계획구역3 재건축조합에 ‘정비사업 조합 운영실태 현장점검 변경 사항 알림’이라는 공문을 보냈다. 당초 지난달 31일에서 8월 11일까지로 계획했던 현장점검 기간을 8월 18일까지로 7일 연장한다는 내용이다. 이에 따라 점검반은 설계자 선정 과정에서의 위반사항은 물론 조합 운영과 관련한 비용 처리, 협력업체 선정, 계약 절차 등 전반적인 사항에 대해 점검하고 있는 것으로 알려졌다.
- 서울시가 강남구 개포 경남·우성3차·현대1차아파트 재건축 신속통합기획을 확정했다고 17일 밝혔다.
- 이번 사업은 개포택지개발지구에 위치한 3개 단지의 통합 재건축으로, 양재천 공원과 바로 맞닿아 있는 입지적 장점을 살려 수변과 녹지가 함께 어우러진 친환경 단지로 거듭난다.
- 경남·우성3차·현대1차아파트는 통합개발 시에도 제자리 재건축을 원하는 3개 단지 주민의 이해관계가 얽혀 조정에 난항을 겪어왔다. 서울시가 통합적 계획지침을 제시함에 따라 사업 추진에 가속도가 붙게 될 전망이다.
- 서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 은마아파트 재건축 조합설립이 코앞으로 다가왔다. 장기간 정체된 사업이 본궤도에 오를 거란 기대감이 높아지고 있지만, 일각에선 조합원 추가분담금 문제를 비롯해 정비계획 및 구역지정 변경 등 넘어야 할 산이 많단 우려도 공존한다.
- 18일 정비업계 등에 따르면 서울 강남구 대치동 일원 은마아파트는 오는 19일 서초구 양재동 aT센터에서 조합설립총회를 개최하고 조합장을 선출할 예정이다. 지난 2003년 말 재건축조합설립추진위원회 승인 이후 20년 만이다.
- 서울 서대문구 홍제3구역 주택재건축정비사업조합이 시공사인 현대건설에 대한 손해배상 소송에 착수할 방침이다. 현대건설이 3년 새 공사비를 1.8배 가까이 더 달라고 요구하고 자금 조달 약속을 어겨 사업에 중대한 차질이 생겼다는 게 조합 측 주장이다. 팬데믹 이후 인건비와 건설 원자재 값 폭등 등 특수상황을 반영, 공사비 상향 조정이 불가피하다는 현대건설과의 입장 차이를 좁히지 못하며 파국으로 치닫을 조짐이다.
[재개발]
- 13일 정비업계에 따르면 이 구역 조합원 A씨 등 22명은 지난 7일 성남시청에 재개발 추진 과정에서 불거진 의혹을 조사해달라는 민원을 제기했다.
- 이들 조합원이 주장하는 의혹은 두 가지다. 우선은 조합 총회에서 임원을 선출한 과정을 들여다봐 달라는 것이다. 재건축 추진위원장의 가족이 특정 후보의 당락을 유도하는 문자메시지를 조합원에게 보냈고, 개표 결과 상당수 그대로 나온 것이 석연찮다는 주장이다.
- 가로주택정비사업은 종전의 길을 유지한 채 오래된 저층 다세대주택(빌라)·단독주택만을 작은 아파트단지로 재탄생시키는 사업이다. 쉽게는 '미니 재개발'로 이해할 수 있다. 최대 2만㎡ 미만 대상지 내 준공 20년 이상 노후건축물이 전체 건축물의 3분의 2이고, 기존 가구 수가 단독과 공동주택을 합쳐 20가구 이상이면 사업 대상이 될 수 있다. 이때 폭 4m를 초과한 도시계획도로가 사업지를 통과하지 않아야 한다.
- 조합 설립과 동시에 비상대책위원회(이하 '비대위')도 출범했다. 조합설립 추진위원회가 조합을 꾸리는 과정에 비대위는 정비사업관리업체(이하 '정비업체')로 미등록된 A사를 통해 과장 홍보를 했다는 주장을 제기했다.
- 시공사가 입찰보증금으로 지급한 10억원의 사용처가 불분명한 데다 조합설립인가 취소소송 결과가 나올 때까지는 예산을 사용해선 안 됐다는 지적도 나온다. 조합이 입찰보증금을 대여금으로 전환한 뒤 시공사 선정 과정에 참여한 A사에 업무 비용 등을 지급했는데, 만일 조합설립 취소 판결이 나오면 조합이 유효하게 설립됐음을 전제로 행한 후속행위가 무효화된다.
- 영등포시장역 역세권 재정비 구역의 개발계획안이 속속 나오고 있다. 촉진구역 내 구역 통합개발 및 종상향, 주거비율 확대를 통해 최고 200m 주상복합아파트 등이 들어설 예정이다. 15일 서울시 영등포구는 최근 이런 내용을 담은 '영등포 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 변경결정(안)' 공람공고를 실시 중이다.
- 지난 1월 변경결정안 공람공고 이후 7개월 만에 일부 변경된 안을 반영한 것으로 세대수는 기존 계획안인 1202세대에서 20세대 줄어들었으나, 높이 및 층수는 기존 150m(38층 이하)에서 최고 200m(기준 높이 150m)로 일부 변경됐다. 최고 50층 주상복합을 세울 수 있게 되는 것이다.
- 여름철 집중호우로 ‘상습 침수’에 시달리는 서울 구로구 개봉동 개명초교 주변이 1000가구 이상 아파트 단지로 탈바꿈할 전망이다. 다세대·다가구 주택이 밀집한 이곳에서 동의율 60%를 앞세운 주민 주도 방식의 모아타운 사업이 추진되고 있어서다.
- 대우건설이 서울 용산구 한남2구역 재개발 고도제한 완화를 골자로 한 '118 프로젝트' 수행이 여전히 가능하다고 공언하며 조합원 개별 접촉을 시작했다. 특정 지역 고도제한 규제만 완화할 수 없다는 서울시 입장과 정면 대치되는 주장이다.
- 최근 인건비와 원자재 상승 등의 우려로 공사비 상승이 대두되는 가운데, 건설사들이 사업성이 떨어진다고 판단한 사업지에 대해 재개발 시공 참여를 미루고 있다. 서울 내 재개발 지역에서도 대단지가 아닌 구역에선 시공사 선정에서 어려움을 겪는 것으로 전해진다.
- 15일 건설업계에 따르면, 신당9구역주택재개발조합(이하 조합)은 지난 10일 공동사업시행자(시공사) 재입찰 공고를 게시했다. 조합의 시공사 입찰 공고는 이번이 4번째다.
- 서울시는 면목동과 종암동 일대 등 신속통합기획 민간 재개발 3차 후보지 2곳을 선정했다고 18일 밝혔다. 시는 연 1회 추진하던 신속통합기획 재개발 후보지 선정 방식을 지난 5월 수시 신청·매월 선정 방식으로 전환한 뒤 이번에 처음으로 후보지를 선정한 것이다.
- 후보지로 선정된 곳은 중랑구 면목동 172-1일대와 성북구 종암동 125-35일대 등 2곳이다. 이번 후보지 선정으로 서울시의 신속통합기획 민간 재개발 후보지는 총 48곳이 됐다. 전문가와 시의원 등으로 구성된 후보지 선정위원회는 지난달까지 자치구에서 서울시로 추천된 주민신청구역 중 최종 심의가 요청된 4곳을 대상으로 심의를 진행했다.
[리모델링]
- 서울시가 공동주택 세대수 증가형 리모델링에 대한 안전성 강화에 나섰다. 최근 아파트 건립 공사 현장에서 안전 문제가 대두되면서 안전진단 기준 강화에 대한 필요성 강조와 함께 별도의 기준을 마련한 것이다.
- 시는 지난달 24일 ‘공동주택 리모델링 안전기준 개선 방안’을 발표하고 즉각 시행에 나섰다. 안전기준 개선 방안의 핵심 내용은 수평증축도 수직증축과 동일한 안전기준을 적용하겠다는 점이다. 적용 대상은 사업계획승인(리모델링 허가) 신청 사업장으로 해체공사, 현장점검, 영상 등 촬영과 관련된 사항은 즉각 시행토록 정했다.
- 부실시공에 대한 사회적 이슈가 커지는 만큼 리모델링에 대한 안전 기준도 강화된다. 이같이 리모델링 기준이 까다로워지자 리모델링 추진 단지들의 고민이 깊어지고 있다.
- 10일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 25개 자치구에 ‘공동주택 리모델링 안전기준 개선방안’을 발송했다. 여기에는 수평증축 안전기준 강화, 해체공사 구조검토 강화 및 절차 개선, 현장점검 강화 등의 내용이 담겨있다.
- 이르면 올해말 1기 신도시 특별법이 국회를 통과할 것으로 예상되면서 그동안 리모델링을 추진해왔던 경기도내 공동주택단지들이 관망세로 돌아선 것으로 나타났다.
- 1기신도시 특별법에 용적률 인센티브가 포함될 것으로 알려지면서 리모델링보다 재건축이 사업성이 더 나을 것이란 희망섞인 전망이 나와서다.
- 16일 경기도에 따르면 분당, 평촌, 고양 등 1기 신도시를 중심으로 추진 중인 공동주택 리모델링사업이 사실상 중단상태에 들어간 것으로 나타났다.
[시공사]
- 재건축·재개발 등 정비사업을 건설업자와 공동으로 시행하는 ‘공동사업시행’ 방식이 유명무실해질 가능성이 높아졌다. 서울시가 공동사업시행 건설업자(이하 공동사업시행자)를 선정하기 위해서는 ‘전체 조합원 과반수’의 동의를 받아야 한다는 해석을 내렸기 때문이다.
- 서울 송파구 일대 노후단지들에 재건축 훈풍이 불고 있다. 일대 정비사업은 시공사 선정이 본격화하면서 건설업체들의 수주 경쟁도 치열해질 전망이다.
- 사업비 5000억원 규모의 가락프라자(672가구) 아파트가 오는 9월20일 시공사 선정을 위한 입찰을 마감하는 가운데 수주전에 건설업계의 이목이 쏠리고 있다. 지난달 20일 시공사 선정을 위한 현장설명회 개최 당시 6개 업체가 참여하면서 뜨거운 관심을 확인했다. 수주에 가장 적극적인 관심을 보인 곳은 GS건설과 현대엔지니어링으로 두 업체는 이미 수주를 위한 물밑작업에 들어간 것으로 보인다.
- 서울시가 정비사업 활성화를 위해 시공사 선정 조기화를 추진하고 있으나, 세부기준 마련이 늦어지면서 시장에 혼란을 가중하고 있다. 서울시가 당초 신속한 정비사업을 목표로 추진했던 취지와는 다르게 오히려 사업 추진에 제동을 거는 게 아니냐는 지적도 나온다. 17일 서울시와 업계 등에 따르면 서울시의 세부기준으로는 설계·시공 ‘일괄입찰’ 방식 도입과 조합의 설계안을 토대로 시공만 발주하는 ‘분리입찰’ 방식 등이 거론되고 있다.
- 먼저 ‘서울시 도시 및 주거환경정비 조례’에도 담긴 만큼 시공자가 설계와 시공을 동시에 입찰토록 하는 턴키입찰이 도입된다. 턴키입찰은 내역입찰방식을 유지하기 위해 시가 내놓은 방안으로 시공자가 설계도서를 작성해 공사비를 산정, 입찰하는 것이다. 입찰 시 시공자가 제출한 내역을 근거로 무분별한 공사비 증액을 막겠다는 취지다.
- 최근 정비사업 수주전에서 건설사의 위법행위에 대한 법원의 판결이 연이어 나오고 있다. 치열한 수주전에서 건설사가 조합원들에게 금품·향응을 제공한 것에 대해 위법이라는 판결이 나온 것이다. 문제는 똑같이 위법행위를 저지르며 획득한 건설사의 시공권 인정 여부에 대해 서로 다른 판결을 내렸다는 것이다.
- 법원은 위법행위가 총회 결의에 영향을 미쳤는지 여부에 따라 판단했지만, 업계에서는 이는 오히려 시공자 선정 과정에서 위법행위를 막고자 마련된 규정들을 완전히 무용지물로 만드는 것이라며 똑같이 엄중한 처벌을 해야 한다고 지적하고 있다.
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