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IT를 통해 도시정비사업을 바꾸고 있는 얼마집에서
재건축,리모델링을 추진하는 단지를 위해 일주일 간의
도시정비 관련 뉴스를 정리해 전달합니다. |
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⚖️ 도시 및 주거환경정비법 소식을 전달합니다! |
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🚅 철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률 일부개정법률안
발의정보 : 민홍철의원 등 14인, 제2123917호(2023. 8. 22.). 제409회 국회(임시회)
❓ 제안이유 및 주요내용❗
✔️현행법은 국가의 균형발전과 효율적인 철도망 구축을 위하여 국토교통부장관에게 국가철도망구축계획의 수립 의무를 부여하고 있으며 아울러 동 계획에 포함되어야 할 사항도 규정하고 있음. ✔️그런데 최근 철도 건설뿐만 아니라 철도 건설 이후 철도 주변 지역의 개발까지 고려한 종합적인 철도개발의 중요성이 높아지고 있음에도 불구하고 국가철도망구축계획 수립 시 역세권 개발에 대해서는 고려되고 있지 않아 철도 건설과 역세권 개발의 연계성이 떨어진다는 지적이 제기되고 있음.
✔️이에 국가철도망구축계획을 수립할 때 “역세권의 개발과 철도건설 간의 연계방안”을 고려하도록 규정함으로써 철도 건설과 역세권 개발의 연계성을 강화하고 나아가 철도 건설로 인한 정책효과를 극대화함은 물론 효율적인 국토개발을 도모하려는 것임
출처 : 정부정책의 실현을 지원하는 정부입법 지원센터 |
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🏗️ 한 주간의 도시정비 주요 뉴스를 전달합니다! |
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- 지난달 성수동에서 전국 아파트 월세 계약액 역대 최고가 거래가 이뤄진 것으로 나타났다. 또한, 지난달 계약이 체결된 서울 아파트 월세 1000만원 이상 거래 중 약 71%가 성수 소재 주상복합 아파트로, 초고가 월세 거래가 성수에 집중돼 있는 양상이다.
- 24일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 성동구 성수동 아크로서울포레스트 전용 264㎡(47층)는 지난달 7일 보증금 20억원, 월세 4500만원의 임대차계약이 체결됐다. 월세 금액만 놓고 비교했을 때, 지난해 3월 강남구 청담동 더펜트하우스청담(PH129) 전용 273㎡가 보증금 4억원, 월세 4000만원에 계약이 이뤄져 전국 아파트 월세 최고가를 기록했던 것을 넘어선 신고가다. 직장인 평균 연봉(2021년 기준 4024만원)보다도 높고, 매달 중형차 한 대 값을 월세로 지불하는 셈이다.
- 올해 1∼7월 서울 비(非)아파트 임대차 시장에서 월세 거래가 차지하는 비중이 역대 가장 높은 수준으로 조사됐다.
- 전세 사기와 역전세난 등으로 전세 기피 현상이 좀처럼 해소되지 않아 수요자들이 아파트가 아닌 곳에서는 월세를 선호한 것으로 풀이된다.
- 23일 부동산 정보제공 업체 경제만랩이 서울부동산정보광장 자료를 분석한 결과, 올해 1∼7월 서울 비아파트(단독·다가구 및 연립·다세대)의 전월세 거래량은 16만2천192건으로 집계됐다. 이중 월세는 9만7천801건, 전세는 6만4천391건으로 월세 비중은 60.3%였다.
- 25일 부동산업계와 금융권 등에 따르면 주담대 금리 상승 국면이 뚜렷해지고 있고, 이런 트렌드가 시장의 심리에 영향을 줄 것이란 분석이 대두되고 있다. 지난달 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 변동형 주담대 평균 취급 금리를 보면 4.90%로 전월 대비 0.45%p(포인트) 오른 것으로 나타났다.
- 주담대 평균 금리는 지난해 11월 5.45%, 12월 5.29%로 5%를 웃돌다 올해 1월부터 차츰 낮아졌다. 올해 5월 4.42% 수준까지 내려왔다가 6월부터 오름세를 보이며 다시 5% 수준에 육박한 것이다.
🏙️ 도시정비
- 서울시가 공공보행로를 반영해 준공 승인을 받았음에도 입주 후 차단하는 꼼수를 막기 위해 대책을 마련한다.
- 21일 서울시에 따르면 시는 아파트 준공 전 지상권, 지역권을 설정해 불법 담장을 설치하거나 공공보행로를 차단하지 못하게 하는 방안을 검토 중이다.
- 공공보행로는 외부인이 24시간 자유롭게 보행할 수 있는 통로로, 아파트 단지 규모가 크거나 주변 도로 사정이 여의찮아 보행이 원활하지 않을 때 지구단위계획 단계에서 반영된다.
- 서울 대어급 정비사업지의 시공권 확보를 위한 건설업계의 본격적인 수주전이 예상되고 있다. 정부가 재건축·재개발 사업의 시공사 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당기면서 연내 입찰에 나설 수 있는 단지도 나온다.
- 19일 서울시와 정비업계를 종합하면 지난달 개정된 서울시 조례 시행으로 시공사 선정이 가능해진 재건축·재개발 정비사업 조합은 86곳이다. 이 가운데 강남3구(강남·서초·송파구)에 32곳의 물량이 몰렸다. 또 여의도 4곳, 성수동 전략정비구역(1~4구역) 등이 주요 정비사업지로 꼽힌다.
- 재개발·재건축 사업지마다 공사비 인상을 둘러싼 갈등이 계속되고 있다. 최근엔 새집을 가지려 조합원 매물을 승계한 투자자 가운데 “공사비 인상으로 사업이 지연되게 생겼다”며 손해를 보고 계약을 포기하는 사례도 나오고 있다.
- 조합 역시 공사비 갈등으로 사업이 지연되는 등 피해가 커지고 있다. 전문가들은 조합원 매물을 사는 ‘승계조합원’이 되기 전 정비사업지의 공사비를 먼저 확인할 필요가 있다고 조언했다.
- 지난 7월 1일부터 서울시 재건축ㆍ재개발 시공자 선정 시기가 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨짐에 따라 활발하게 사업이 진행되고 있다. 올해 하반기 서울의 알짜배기 정비구역ㆍ단지의 수주를 위한 국내 건설사들의 치열한 경쟁이 예상되는 가운데 이와 상반되는 상황이 연이어 터지며 건설업계의 속앓이는 깊어질 전망이다.
- 정부와 지자체가 노후한 도시를 탈바꿈하기 위한 정책을 추진하고 있으나 높은 수준의 공공기여를 요구해 주민들의 불만을 사고 있다.
- 정부는 노후특별계획도시 특별법을 만들어 1기 신도시 재건축사업을 추진하고 있고 서울시는 신속통합기획을 도입하고 조례 개정을 통해 시공사 선정 시점을 앞당길 수 있도록 했다. 하지만 용적률 등 혜택을 주는 대신 공공기여율을 높게 설정해 사업성이 떨어진다는 주장이 나온다.
- 정부가 시행 중인 정비사업이 수도권과 지방권 사이 활성화 격차 심화로 실효성이 떨어진다는 평가를 받으며 지속가능한 도심사업 추진 방안의 중요성이 강조되고 있다.
- 도심사업의 유형에 따라 도입 취지와 적용되는 지역 특성에 맞는 개별적 사업방식을 마련하고, 이렇게 특성화된 개별 사업은 국가 차원의 지원 제도 하에 추진돼야 한다는 연구 결과가 나왔다.
- 25일 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원은 최근 발표한 'LHRI Focus 12호'를 통해 이 같이 밝혔다. 최근 수도권 중심의 주택공급 정책 시행으로 수도권과 지방권의 정비사업 활성화 격차가 더욱 심화할 것으로 예상되고 있다.
- 최근 서울 재건축·재개발 추진 단지들이 '키 높이기'에 한창이다. 50층 내외 초고층 건립으로 가구수를 늘려 사업성을 확보하고 랜드마크로 조성해 가치를 높이기 위해서다.
- 그러나 곳곳에서 동시다발적으로 고밀 개발이 이뤄질 경우 교통난, 기반시설 부족 등의 부작용이 나타날 것이란 시장의 우려도 크다. 전문가들은 지자체 차원에서 도시기반시설 및 광역교통개선대책을 준비할 필요가 있다고 보고 있다.
🏗️ 재건축 & 재개발
- 집합건물법에 따른 재건축 과정에서 불참 세대의 소유분을 시가에 팔도록 하는 매도청구권 소송은 일부 세대만 참여하더라도 제기할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.
- 21일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 오석준 대법관)는 집합건물 구분소유자 8명이 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 소송에서 원심의 원고 승소 판결을 지난달 27일 확정했다. 이 소송은 서울 노원구 월계동의 총 9개 호실로 구성된 다세대주택의 재건축을 둘러싸고 벌어졌다.
- 여의도 대교아파트가 49층 높이 900가구 규모로 오는 2028년 입주를 목표로 하는 재건축 사업을 추진한다. 여의도 대교아파트 재건축 정비사업 조합설립추진위원회(추진위)는 지난 19일 제2차 주민총회를 열고, ‘신속통합기획 관련 정비계획 입안 동의’ 및 ‘설계사 선정 및 계약체결’ 등 총 4개 안건을 가결했다고 20일 밝혔다.
- 이번 총회 안건 가결에 따라 대교아파트는 용적률 440.95%를 적용받아 총 900가구 규모, 49층 높이 4개동 재건축 설계안을 선정했다. 오는 2028년도 입주를 목표로 사업을 추진할 예정이다.
- '준서울'로 불리는 경기 광명시 철산·하안택지지구가 미니 신도시급인 약 3만2000가구 규모로 재탄생할지 주목된다. 대상지에 속한 노후 단지들이 줄줄이 재건축을 추진하자 광명시가 체계적인 사업 진행을 위해 가이드라인 성격의 '지구단위계획'을 수립하고 나섰다.
- 20일 정비업계에 따르면 광명시는 지난 17일 철산·하안택지지구 지구단위계획 수립 과정에서 작성한 전략환경영향평가서를 공개하고 주민 의견을 받는 설명회를 개최했다. 1980~1990년대 대규모 주택 단지로 조성된 철산·하안택지지구는 면적이 169만7219㎡에 달한다. 현재 이곳에는 철산주공 12~13단지와 하안주공 1~13단지 아파트가 포함돼 있다. 전체 가구 수는 2만6518가구 규모다.
- 재건축 부담금 개선안이 발표된 지 1년째지만, 여전히 국회에서 관련 법 개정안이 통과되지 못하면서 조합들의 불만이 거세다.
- 특히 정부와 서울시 등에서 조합 해산에 관련된 법령을 개정하고 나섰지만, 정작 재건축 부담금 개선안이 미뤄지면서 조합이 해산할 수 없는 상황에 놓였다. 이에 재건축조합들은 신속히 재건축 부담금 개선안의 처리를 촉구하고 있다.
- 최근 선출된 은마아파트 최정희 초대 조합장이 조합설립 이후 2년 내 주민 이주를 추진하겠다는 청사진을 그리면서 조합 내 기대감이 확산하고 있다.
- 하지만 충수 상향, 분담금 감액 등 사업성을 높여야 할 현안이 산적해 계획대로 전개될지 확산하기 어렵다. 행정절차 진행에 변수가 상존하는 만큼 재건축 기대감만으로 투자에 나서는 것은 주의할 필요가 있다는 지적도 나온다.
- 서울시가 추진하는 ‘신속통합기획’이 속도를 내면서 압구정 성수 목동 등 알짜 재건축·재개발 정비사업이 본궤도에 오르고 있다. 하반기에는 여의도 한양아파트를 시작으로 성수전략정비구역과 압구정 일대 노후 단지가 시공사 선정에 나설 것이란 관측이 나온다.
- 압구정에선 최고 70층, 성수전략정비구역에선 80층 건립을 검토하는 등 초고층 경쟁에도 불이 붙고 있다.
- 반포 재건축 ‘대어’로 꼽히는 서초구 잠원동 ‘신반포 메이플자이’ 일반분양 물량이 70여가구 감소한 것으로 나타났다. 설계변경과 조합원 분양신청을 거친 결과다. 적은 일반분양 물량을 두고 청약 눈치싸움이 치열할 것으로 예상된다.
- 서울시가 신속통합기획 설계사 선정 과정에서 갈등을 빚은 압구정3구역 재건축 조합을 상대로 설계자 재공모를 요구하며 전방위 압박에 나섰다.
- 서울시는 압구정3구역 재건축 정비사업 조합에 대한 운영실태 점검 결과 총 12건의 부적정 사례를 적발했다고 24일 밝혔다.
- 현재 시는 관련 법령에 따라 자치구, 변호사, 회계사 등 외부 전문가와 합동점검반을 꾸려 위법, 분쟁 등 각종 문제가 발생한 조합을 대상으로 현장조사를 하고 있다.
- 서울 강남권에서 처음으로 신탁방식 재건축 사업을 추진하는 아파트 단지가 등장했다.
- 한국토지신탁·한국자산신탁 컨소시엄은 지난 16일 서초구 삼풍아파트 재건축추진위와 신탁방식 정비사업을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 24일 밝혔다.
- 총 사업비 규모만 1조 원에 달하는 서울 용산구 ‘한남2구역’ 재개발사업이 난항에 빠졌다. 한남2구역의 고도 제한 완화가 해결되지 않자 조합이 시공사로 선정된 대우건설의 시공권을 해제하려는 움직임을 보이고 있기 때문이다. 다급해진 대우건설은 조합원을 상대로 설명회를 개최하고 각종 인센티브를 제시하며 달래기에 나섰다.
- 서울 성북구 장위10구역 주택재개발정비사업조합이 재개발 과정에서 갈등을 빚은 사랑제일교회에 100억원의 손해배상 소송을 제기했다.
- 21일 법조계에 따르면 조합은 서울북부지법 민사합의12부(부장판사 정우정)에 사랑제일교회를 상대로 100억원의 손해배상 청구 소송을 냈다.
- 장위10구역은 2008년 정비구역으로 지정된 이래 사랑제일교회와 계속 갈등을 빚고 있다. 2013년 사업시행인가, 2017년 관리처분인가을 받았지만 교회의 반발로 사업 추진이 지연됐다. 교회와 여섯 차례 합의를 시도했지만 모두 실패했다.
- 대전 서구 내동에 2000여세대를 짓는 내동2구역 재개발 사업이 재개발 사업의 첫 단추인 정비구역지정에 성큼 다가섰다. 18일 내동2구역 재개발추진준비위원회에 따르면 추진준비위는 지난 6월 7일 구역지정 동의율을 채워 서구청에 입안제안했다. 현재 관련부서 협의 후 보완사항을 반영해 건축계획을 수립중이다. 교육청과도 협의를 진행중에 있다.
- 국토교통부가 서울 영등포구 신길15구역, 중랑구 사가정역 인근과 용마터널 인근, 은평구 녹번역 인근 총 4곳을 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정했다고 24일 밝혔다.
- 도심 공공주택 복합사업은 사업성이 낮거나 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 도심 내 노후 저층주거지나 역세권, 준공업지역을 한국토지주택공사(LH) 같은 공공 주도로 빠르게 고밀 개발하는 사업이다.
- 단군 이래 최대 재개발 사업으로 꼽히는 서울 용산구 한남3재정비촉진구역(한남3구역)이 오는 10월부터 이주를 시작한다. 약 1만 세대가 새 거주지를 찾아야 하는 상황인데, 한남 재정비촉진지구 중 첫 이주인 만큼 일대 전셋값에 미치는 영향은 제한적일 전망이다.
- 24일 업계에 따르면 올해 6월 용산구청의 관리처분계획 인가를 받은 한남3구역의 약 9000~1만 세대가 오는 10월부터 이주를 시작할 예정이다. 조합원은 4900여명으로, 실제 거주하는 비율은 높지 않은 편이다.
- 우리은행이 24일 서울 중구 우리은행 본점에서 ‘한남3재정비촉진구역조합’, ‘현대건설㈜’와 한남3구역 이주비대출 협약을 맺었다고 밝혔다.
- 한남3구역 재개발 사업은 총 5816가구와 다수의 근린생활시설을 건설하는 사업이다. 사업비는 예정 공사비 1조 8880억 원 등 총 7조 원으로 추산되며 입지와 규모 면에서 단군 이래 최
- 서울 동대문구 휘경동 43번지 일대 휘경5구역 재개발사업이 본격적으로 추진될 전망이다. 서울시는 지난 6월 이 지역을 재개발정비구역으로 지정한다고 고시했다.
- 최고고도지구 완화 결정에 연이은 낭보다. 휘경5구역 재개발사업을 준비하고 있는 김용상 추진준비위원장은 조합직접설립 제도를 통해 빠르게 사업을 추진하겠다고 한다.
🚧 리모델링
- 경기 성남시 분당구에서 갭투자 거래가 급증하고 있다. 리모델링 단지들 이주가 진행되며 전셋값이 오르자 갭투자 또한 잇따르는 것으로 보인다. 분당은 올해 상반기에만 2000여가구의 이주가 시작되며 전국적인 역전세난 우려와 달리 전셋값이 고공행진 중이다.
- 20일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 3월 들어 현재까지 경기 성남시 분당구 내에서는 갭투자 매매가 총 209건 이뤄졌다. 이는 경기 화성시(309건), 경기 평택시(218건)에 이어 전국 3위 수준이다. 특히 3월부터 6월까지 매월 50건 이상 갭투자 거래가 이뤄졌는데, 분당에서 4개월 이상 50건 넘는 갭투자가 이뤄진 것은 지난 2020년(5월~12월) 이후 처음이다
- 경기도 용인시 뜨리에체아파트 리모델링사업이 죽전지구 최초로 리모델링 도시계획심의를 통과하면서 사업속도를 높이고 있다. 최근 리모델링 단지에 대한 용인시의 인허가 처리가 속도를 내면서 주거환경 개선에도 탄력이 붙는 모양새다.
- 광주광역시 1호 리모델링 사업장인 삼익2차 아파트의 시공사 선정이 가시화되고 있다. 삼익2차 리모델링 조합은 우선협상대상자로 선정한 DL이앤씨 신기술을 적용해 수직증축 리모델링 재추진을 검토하고 있다.
- 23일 도시정비업계에 따르면 삼익2차 리모델링 조합은 시공사 선정 방식을 수의계약으로 전환하고 DL이앤씨를 우선협상대상자로 선정했다.
- 불과 몇년 전까지만 해도 도시정비시장에서 리모델링은 재건축에 비해 절차가 단순해 붐이 일었다. 그러나 최근 재건축 아파트에 용적률 상향 등 혜택이 주어지는 ‘1기 신도시 특별법’이 연내 국회를 통과할 것으로 예상되면서 리모델링을 추진해 온 단지들이 사업을 중단하고 있는 것으로 알려졌다.
- 특히, 정부와 서울시의 정비사업 정책이 재건축 사업에 대한 혜택 중심으로 흘러가면서 리모델링을 할 수밖에 없는 단지에도 지원이 뒷받침돼야 한다는 목소리가 나온다.
- 서울 송파구 가락금호아파트가 리모델링 안전진단을 통과했다. 가락금호아파트 리모델링조합(조합장 권기준)은 지난 23일 안전진단 용역 결과 C등급을 통보받았다고 밝혔다
- 삼성물산이 23일 서울 송파구 문정동 래미안 갤러리에서 ‘래미안, The Next’ 행사를 열고 ‘차세대 래미안’의 청사진을 내놨다.
- 천편일률적인 구조 탓에 30년마다 재건축을 야기하거나 생애 주기에 따라 수년 단위로 이사할 필요가 없는 주거 형태를 만들겠다는 게 이번 래미안의 콘셉트다.
- 이를 위해 벽면·욕실 등을 자유롭게 해체하고 설치하는 ‘넥스트 라멘 구조’와 ‘인필(n-fill·채워넣기) 시스템’을 도입한다. 입주자는 집 내부 공간을 원하는 대로 구성할 수 있게 된다.
- 최근 서울시 내에서 시공자 선정에 나서는 재건축·재개발구역이 자취를 감췄다. 시공자 선정시기 조기화 방안을 담은 조례가 시행에 들어갔지만, 시의 늑장행정으로 구체적 기준이 마련되지 않은 탓이다.
- 특히 업계에서는 시공자 선정을 위한 ‘과반수 동의’에 대한 해석 논란도 해결되지 않아 시가 향후 분쟁 우려만 키웠다는 지적이다.
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✅활용 예시
- 아파트 재건축 추진준비위원회 활동 동의서
- 아파트 재건축 추진준비위원회 개인정보 활용 동의서
- 아파트 재건축 평형 선호도 조사
또한, 같은 단지의 소유주들에게 더 나은 단지를 만들 수 있도록 의견을 제안할 수 있습니다. 입주자등의 10분의 1이상이 요청할 경우, 얼마집이 의견을 수합하여 진행을 도와드립니다.
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